서울과 수도권 부동산 시장이 반등할 조짐을 보이지만, 지역은 하락세에서 좀처럼 벗어나지 못하는 상황입니다. 특히 대구는 17개 시·도 중 미분양 물량이 가장 많고, 경북이 그 뒤를 따르고 있습니다. 주택 시장에서는 수도권과 지역 간 뚜렷한 온도 차가 나타나면서 양극화가 커질 것이라는 우려가 나오고 있습니다. 이와 함께 연내 미국 기준금리 인하가 예고되면서 주택 가격에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있습니다. 시사ON에서는 하반기 부동산 시장을 전망해 봅니다.
[김상호 사회자]
대구에서도 이 빙하기에도 최고가도 있고 신고가도 있고 그다음에 청약 경쟁이 굉장히 치열한 곳도 있다. 그런데 다 수성구란 말이죠.
[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
말씀 주셨다시피 시장의 양극화라는 게 있는데, 지금 서울과 지방의 양극화가 있고 대구 중에서도 지역별로 양극화가 발생합니다. 그런데 부동산이 하락할 적에는 입지가 좋은 지역이든 나쁜 지역이든 동시에 거의 시차가 없이 하락합니다만, 이 양극화라는 것은 무엇이냐 하면 시장 회복의 전제조건이 양극화로 나타납니다.
일시적으로 올라가는 것이 아니라 입지 여건이 좋은 곳, 생활하기 좋은 곳, 상대적으로 가격이 많이 떨어진 아파트, 이런 단지가 먼저 회복하는 거죠. 그다음에 이것도 수성구에서도 특정 지역에서 먼저 회복하는 거고, 또 달서구, 북구에서도 특정 지역이 먼저 회복하는 게 나타나는, 시장이 좋아지는 전제가 양극화로 나타나는 것입니다.
[김상호 사회자]
요즘 이렇게 보도를 보면 서울 부동산 가격은 다시 회복세 그다음에 가격 상승세라는 보도를 심심치 않게 제가 봤던 것 같습니다. 대구 지역도 연동돼 있을까요? 두성규 대표 보시기에는 어떻습니까?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
그 부분은 연동성을 찾아보기는 쉽지 않아 보이는데요. 어쨌든 제일 중요한 것은 대구 지역이 직면하고 있는 문제가 결국은 물량 부분, 적체된 물량 부분인데요. 지금 전체적으로 본다면 평균적으로 대구 지역의 경우에는 한 1만 2천~ 3천 가구를 연평균 소화할 수 있는 물량이라고 볼 때 그동안에는 그것을 상회하는 경우들이 대단히 많았고요. 2025년에 들어간다면 이 부분이 이제 1만 2천 호 밑으로 급격하게 감소할 것으로 보여지기 때문에 그런 부분들이 시장의 회복 가능성을 점치게 하는 데 큰 도움이 되는 것 같습니다.
그런데 서울 같은 경우에도 마찬가지인 게요. 지금 사실은 많은 수요자들이 굉장히 매수 행렬에 뛰어들고 있는 이유 자체가 전반적으로 향후 2, 3년간에 있어서 추가적인 공급 자체가 쉽지 않다는 그런 이야기들이 많이 있고요. 최근에는 공사비 상승 등으로 인해서 신규 분양가 자체가 굉장히 급하게 오르다 보니까 전반적으로 지금 주택을 마련할 기회를 가지지 못하면 영원히 가지지 못한다는 불안감도 확산하고 있습니다.
그리고 이러한 부분의 배후에 큰 영향을 미치고 있는 것 중에 하나는요. 결국은 올해 거의 1년 이상 지금 전세 가격이 굉장히 고공행진을 거듭하고 있는데요. 이 부분에 있어서 향후에 전세 가격은 더욱더 상승의 분위기를 보여줄 것으로 예상되고 있기 때문에 그런 부분들이 대부분 매매 수요로 전환되는 부분까지 합쳐서 전반적으로 서울에서는 시장을 달구고 있습니다.
그러나 서울 시내에서도 양극화는 대단히 심해서요. 지금 상승 부분에 대한 부분을 강력하게 보여주는 곳은 여전히 강남 3구 혹은 강남 4구, 그다음에 강북 쪽에 있어서는 굉장히 핫플레이스로 마용성이라고 해서 용산구, 마포구, 성동구 이런 쪽에서 보여주고 있는데요. 성동구 같은 경우에 있어서는 지금 한 주간의 변동 폭이 0.5%에 해당할 정도로 엄청난 한 주간의 상승률치고는 역대급으로 보여지는 그런 상승률을 보여주고 있습니다.
그런데 다만 이 부분에 있어서 우리가 온도 차이를 느낄 수 있는 부분은 노도강(노원·도봉·강북)이라고 하는 그런 쪽에 있어서는 여전히 상승 부분에 지금 온도 차가 굉장히 많이 나고 사실 미미할 정도에 그치고 있는 부분들이 있기 때문에, 서울이나 수도권 그리고 지방의 경우에 있어서 지역별로 여러 가지 그 부분에 대한 온도 차이 부분은 앞으로도 아마 이런 현상은 계속 지속될 수 있는 가능성이 대단히 크지 않을까 이렇게 봅니다.
[김상호 사회자]
송 이사님, 우리 지역도 비슷한 현상이라고 봐야 합니까?
[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
네, 양극화는 피할 수 없는, 우리 자본주의 시장 사회에서 나타날 수 있는 현상일 수밖에 없습니다. 우리가 과거 IMF 탈출기도 마찬가지고 금융위기 이후에도 나타나는 것이 뭐냐 하면 오르는 단지가 먼저 대장 아파트가 있습니다. 이 지역별 대장 아파트가 있고 그렇게 대장 아파트가 오르게 되면 그 이후부터는 상대적으로 가격이 오르지 않는 저평가된 아파트가 있습니다. 그게 어떻게 보면 좀 연수가 오래된 아파트겠죠. 그런 아파트도 시간이 지나게 되면, 대장 아파트와 간극이 차이가 나면 날수록 이 아파트들도 다 따라서 동반 상승을 합니다. 그런데 이제 상승 폭이 얼마나 좁혀질 거냐의 차이는 있지만 사실은 동반적으로 상승할 수밖에 없고요.
앞에서 잠깐 얘기가 있었습니다만 우리가 서울 아파트와 지역 아파트 시세를 보게 되면, 이게 주간 아파트 시세라는 건데 빨간 선이 대구입니다. 대구는 서울과 다른 광역시에 비해서도 엄청나게 하락이 심하게 나타나고 있는 거죠. 반면에 노란 선의 서울은 하락하다가 지금 상당수 많이 회복했고 지난주 주간 아파트 시세는 2년 9개월 만에 가장 많이 상승했습니다.
그래서 이런 회복 시세가 과연 얼마나 또 서울은 이어질 것이냐, 또 이어지면서 오르는 아파트와 오르지 않는 아파트의 차이가 발생할 건데, 그러면 서울도 실질소득이 그렇게 많이 증가한 건 아니기 때문에 주택은 아직도 여전히 비싼 상태에 있습니다. 그러면 이 올라가는 폭이 제한적일 거라고 보이고 이 회복되는 것도 사실은 시장에서 좀 서서히 나타나지 이게 어떤 촉발할 인자가 없다면 회복하는 거는 좀 시간이 걸릴 것이라고 보입니다.
그래서 이런 회복 시세가 과연 얼마나 또 서울은 이어질 것이냐, 또 이어지면서 오르는 아파트와 오르지 않는 아파트의 차이가 발생할 건데 그러면 서울도 실질소득이 그렇게 많이 증가한 건 아니기 때문에 주택은 아직도 여전히 비싼 상태에 있습니다.
[김상호 사회자]
정부가 전체 부동산 대책도 내놓아야 하지만 지역의 이런 특징을 이렇게 통계치로 다 볼 수 있지 않습니까? 이런 상황에서 우리 지역에 필요한 부동산 대책 혹은 정책이 제안하시고 싶은 게 있다면 어떤 게 있습니까?
[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
우리 지역 정책을 얘기하기 전에 과거에 어떤 일이 있었는지 한번 살펴봐야 합니다. 2023년 1월에는 서울에도 주간 아파트 시세가 급락하기 시작했습니다. 그래서 서울 수도권이 어려워지기 시작하니까 정부에서 갑자기 부동산 대책을 발표했습니다.
지방에서는 그렇게 풀기 어려웠다는 조정대상지역, 투기과열지구를 일순간에 다 해제하게 되고요. 민간택지 분양가상한제 적용 지역도 대폭 완화했고 전매 제한 서울에는 최대 10년까지 있었습니다. 이것을 또 대폭 완화했죠. 거기다가 실거주 의무, 수도권에는 2년에서 5년까지 실거주 의무가 있었는데 폐지를 발표했는데, 최근에는 이제 3년 유예로 바뀌었죠. 거기다가 HUG에 중도금 대출이 9억, 12억이었습니다. 여기에 폐지까지 했습니다. 거기다가 청약 제한 완화까지 시켰어요.
서울 수도권이 어려워지니까 이렇게 많은 대책을 내놓으면서 정작 지역은 많이 하락했고 지역의 미분양이 전국에서 가장 많은데 정부에서 지방을 위한 부동산 대책을 뭘 했는지 하나도 없습니다.
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
정부가 그동안에는 어쨌든 부동산 정책을 펼친다고 하면 아무래도 그 부분에 대한 민감성이 강한 서울과 수도권을 중심으로 펼쳐왔던 것 같고요. 또 그런 부분과 관련해서 지역에 있어서 특성이라든지 이런 시장 부분에 대한 차별화된 부분들을 충분히 반영을 못 했던 것은 분명한 것 같습니다.
그래서 제가 생각하기에도 지금 앞으로 향후에도 부동산 정책을, 아마도 지금 7월 중에 부동산 대책을 지금 준비 중이라는 뉴스들이 지금 나오고 있는데요. 그런 점을 감안할 때 향후에 정책과 관련된 부분에 대한 방향성이나 이런 점에서 본다면 저는 수도권, 서울 수도권과 지방을 따로 분리해서 정책을 펼쳐 나가는 것이 바람직하지 않은가 이렇게 보이는데요.
비수도권이라고 할 수 있는 지방이나 이런 쪽에서는 인구 유출이나 감소, 그다음에 지역 경기의 위축 등으로 인해서 심한 표현으로는 지역 소멸, 지방 소멸이라는 이야기까지도 나오고 있거든요. 그래서 이런 쪽에서는 충분한 수요층들이 관심을 두고 주택 마련에 대한 꿈을 키워갈 수 있도록 정부의 적극적인 지원 정책들이 필요할 것으로 보입니다.
단순하게 규제를 완화해 주는 선으로서는 저는 충분치 않다고 보이고요. 지원을 해주는 그런 정책과 함께 그리고 지방에 대한 부동산 정책의 주도권은 저는 중앙정부보다는 가장 지역의 특성을 잘 파악하고 있는 지방 정부 혹은 지방 자치단체에다가 본격적으로 많은 것들을 위임해 주는 그런 부분으로서 지역의 특색을 충분히 감안한 나름의 정책을 펼쳐 나가는 것이 전체적인 부분에 있어서 부동산 시장을 안정되게 이끌 수 있는 그런 큰 방향이 아닐까 저는 이렇게 보고 있습니다.
[김상호 사회자]
방금 두 대표님 말씀하신 지역 부동산에 관한 상당한 정책 결정의 권한을 지방 정부에게 이양하는 게 어떠냐는 이런 생각은 부동산 전문가들이 대체로 내놓는 의견인가요?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
공감하는 그런 부분들이 있습니다. 그래서 지금 전문가들 가운데에서도 사실은 지방 정부에게 우리나라의 경우에서는 서울 및 수도권과 지방의 경우에도 부동산 시장의 변화가 너무나 극심한 차이를 보여주고 있으니까 지금 양극화까지 나타나고 있는 마당에 지금 차지에는 이런 부분들에 대해서 보다 본격적으로 구분, 분리하되 그 부분에 대한 특성을 충분히 감안한 그러한 정책을 펼치는 것이 가장 시장에 있어서도 도움을 줄 수 있는 그런 측면들이 아닌가 이런 생각을 하고 있습니다.
[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
사실은 정부에서 지방으로 권한을 이양해야 하는 것은 맞습니다만 상당한 시간이 걸리겠죠. 그런데 이제 이 부동산 대책이라는 것이 지방에서 할 수 있는 게 없어요. 대부분 다 중앙정부에서 부동산 정책을 합니다.
과거에 이 미분양이 발생했을 때 어떻게 이 시장을 극복했느냐, 이 앞의 선례를 살펴보면 그 당시에는 취득세 감면, 그다음에 양도소득세 감면이라는 큰 줄거리가 있었습니다. 그다음에 주택 수 제외가 있었죠.
지금 또 어떤 문제가 발생하냐 하면 경제적으로 여유가 있는 사람들이 집을 구매한다고 했을 때 지금은 다주택자 제한이 걸려 있습니다. 경제적인 여유가 있어서 지금 집을 산다고 해도 3주택부터는 취득세 중과세 8%에 걸려 있습니다. 4주택은 12%에 걸려 있습니다. 집을 사려고 해도 취득세가 무서워서 살 수가 없는 거죠.
그리고 또 가장 단적인 예로 과거에 미분양을 슬기롭게 극복하는 방법으로 양도소득세 감면이라는 게 있었습니다. 한시적으로 양도소득세를 감면해 주게 되면 지금 이 시점에 이 미분양 주택을 사게 되면 향후 몇 년까지는 양도소득세를 감면해 주겠다는 건데, 감면해 준다고 다 사는 것은 아닙니다. 현재의 위험 리스크를 감수하면서까지 미래에 투자하는 거죠. 그래서 이런 거는 시장경제 자율원리에 맡겨 규제를 어느 정도 완화해 줘야 합니다.
거기다가 또 결정적으로 중요한 게 대출입니다. 지금은 다주택자들에게는 대출이 아예 안 나오기 때문에 현금이 없으면 집을 살 수가 없는 구조입니다.
그래서 이것 말고도 또 한 가지 더 있다면 지금은 기업구조조정 리츠. CR리츠를 정부에서 한다고 하는데 사실 이것보다 더 좋은 방법이 있습니다. 주택 임대 사업자를 부활시키면 됩니다. 주택 임대 사업자가 아파트를 사면 문제가 있는 것이고 기업구조조정 리츠에서 사면 문제가 없는 게 아니거든요. 어떻게든 미분양 난 것을 누군가가 비축해 놓는 개념이고, 또 지금은 주택 임대 사업자라 하더라도 이 아파트를 사는 것은 제외해 놓고 있습니다. 이 주택 임대 사업자가 미분양 지역의 미분양 아파트를 사게 되면 이거는 주택 수에서 배제해 주고 그렇게 허용을 해줘야 하는 거죠. 그러면 주택 임대 사업자들이 이거 산다고 해서 지금 당장 수익을 낼지 안 낼지도 모르는 거죠. 그래서 이런 수요 촉진 정책이 필요해 보입니다.
