국내 도급 순위 16위인 태영건설의 워크아웃 개시가 확정됐습니다. 1월 11일 산업은행 등 채권금융기관은 채권자협의회를 열고 투표를 통해 태영건설에 대한 워크아웃 개시에 합의했습니다. 정부도 곧바로 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증 확대를 통해 건설사들의 대환대출을 지원하기로 하는 등 시장 안정 대책을 내놓았지만 시장의 위기감은 여전한 상황입니다. 특히 대구는 미분양 주택 비중이 놓아 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려가 크다는 지적이 끊임없이 나오고 있습니다. 오늘은 이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수로부터 태영건설발 워크아웃 상황과 부동산 PF리스크와 대구 지역 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 들어봅니다.
[김상호 사회자]
국내 부동산 프로젝트 파이낸싱 위기와 태영건설의 워크아웃 리스크가 서로 복합적으로 맞물려 위기가 증폭되고 있다는 전망도 나오고 있습니다. 오늘 이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수 모시고 태영건설 발 부동산 PF 위기 상황 어떨지 말씀 들어보겠습니다. 교수님 어서 오십시오.
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
네, 안녕하십니까.
[김상호 사회자]
우선 태영건설이 워크아웃을 신청했습니다. 그리고 받아들여졌고요. 기업 구조 개선이라고 흔히 말하는데 IMF 겪었던 세대들은 이 워크아웃이란 말 자체가 약간 트라우마가 있는 말 아니겠습니까? 이 얘기만 들어도 바로 위기가 상상되는 그런 말인데 회사가 워크아웃을 직면하게 되면 이게 어떤 상황인지 이 말씀 먼저 듣고 얘기 시작하도록 하죠. 워크아웃 부동산 포함해서 회사가 워크아웃에 맞닥뜨렸다. 어떤 상황입니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
사실 워크아웃이 받아들여지려면 채권단의 75% 동의가 필요합니다. 이 워크아웃은 정확하게 얘기하면 기업의 재무구조를 개선하는 단계로 부도 후 단계인 법정 관리와 달리 채권단 감독 아래 기업 오너가 경영권을 유지하면서 아주 강도 높은 경영 개선 의지에 따라서 채권 만기 연장을 받는다든지 또는 이자 감면 또는 신규 자금을 지원받을 수 있는 금융권 지원도 받을 수도 있습니다. 또한 아파트 개발사업 현장 같은 경우에 주택도시보증공사의 분양보증이 먼저 받았기 때문에 수분양자들의 입주에도 그리 큰 영향을 미치지는 않을 겁니다.
[김상호 사회자]
이게 부도 처리가 되면 사실 채권단도 그렇고 타격을 입는 분들이 너무 많으니까, 가능성이 있는 기업은 조금 더 금융지원이라든가 이런 여러 가지 기타 지원책을 통해서 유지했을 때 얻을 수 있는 혜택이 훨씬 클 때 채권단이 선택하는 거라고 보면 될 것 같은데요.
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
네, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
이게 부도는 안 냈지만. 워크아웃까지 간다는 것이 이미 부도 직전이라는 말인데.
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
맞습니다.
[김상호 사회자]
이번에도 사실은 채권단이 처음에는 태영건설이 너무 미온적이다. 그래서 부도 갈 가능성도 있다는 예상들도 있었는데 결국은 워크아웃으로 처리가 됐습니다만 이렇게까지 태영건설이 몰리게 된 이유가 뭘까요?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
사실은 기본적으로 고금리에 그다음에 공사비가 이렇게 많이 상승했고 그리고 대내외 경제 불확실성이 증가함으로써 부동산 시장이 많이 침체했습니다. 그리고 이런 미분양이 속출하는 시기에 사실은 무리한 사업 수주에 따라서 시공사가 사실은 시행사의 PF 대출을 연대 보증할 수밖에 없는 구조가 됩니다. 결과론적으로 이 미분양 속출로 인해서 부동산 시장이 침체가 되고 결국은 이런 리스크가 전부 다 시공사로 넘어오는 이런 악순환이 반복된 게 직접적인 원인이다. 이렇게 볼 수가 있습니다.
[김상호 사회자]
시공사는 아파트를 직접 짓는 업체·시행사는 모든 걸 기획해서 자금 조달하고 시공사 선정하고 해서 사업 진행하는 업체.
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
맞습니다.
[김상호 사회자]
그런데 이게 건설업계에서 태영건설이 어느 정도 도급 순위를 가지고 있습니까? 채무의 도급 순위 그다음에 역량 이런 걸 고려할 때 지금 벌어지고 있는 사태는 어느 정도 심각한 사태라고 봐야 합니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
지금 안 그래도 이 자료를 좀 보니까 시공 능력 평가 16위 업체가 태영건설입니다. 이제 금융채권자협의회 자료에 따르면 자기 자본이 한 7,400억 정도인데 지금 총 채무액이 약 21조 1,000억 원대로 자기자본 대비 약 2,800% 가까이 달하는 걸로 드러났습니다. 이 중에서 지금 시행사가 부도날 경우에 시공사가 떠안을 수 있는 채무인 우발채무라고 하는데요. 이 우발채무가 채권단에서는 약 9조 5,000억 원이라고 알려져 있는데 워크아웃을 신청해서 받아들여진 태영의 입장에서 주장은 실질적인 우발채무는 2조 5,000억 수준이다. 이런 얘기를 지금 하고 있더라고요. 그런데 지금 태영이 시공사로 참여한 사업장이 한 120여 개로 알려져 있습니다. 여기에는 당연히 다른 건설사와의 어떤 공동 시공 그다음에 수많은 하청업체 그리고 여기에 자금 조달을 한 시중은행 더해서 제2금융권까지 많은 은행권이 자금을 조달했습니다. 그러면 지금과 같이 부동산 경기가 침체로 이어진다면 유동성 위기는 앞서 말씀드린 것처럼 메이저 건설사 그다음에 하청업체 금융 전반으로 이어져서 이게 금융시장 전반 또는 부동산 시장 전반으로 부실로 이어질 수 있는 단초가 마련될 수 있습니다. 그래서 이런 부분 때문에 지금 정부가 아주 촉각을 곤두세우고 이제 선제 대응을 하는 걸로 알고 있습니다.
[김상호 사회자]
‘프로젝트 파이낸싱’이라는 게 종류도 여러 가지가 있다는데 설명을 좀 해 주시죠.
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
예, 그렇게 하겠습니다. 이 아파트 개발사업의 주체인 시행사가 총 사업비 대비 투입할 수 있는 금액은 아주 적습니다. 그렇기 때문에 사업 초기 단계인 부지 매입 단계부터 사실은 엄청난 돈의 타인 자본을 빌려서 사업을 시작하는 그런 구조입니다. 우리가 주택을 취득할 때는 보통 통상적으로 계약금, 중도금, 잔금 순으로 자금을 지급하는데 아파트 개발 사업 또한 이 순서와 비슷하게 에쿼티 그다음에 브릿지론 본 PF 대출 순으로 타인자본을 빌려서 사업을 추진합니다. 이 에쿼티라는 거는 쉽게 말하면 부지 확보를 할 때 토지 계약금이라고 생각하시면 됩니다. 만약 총 토지비가 3,000억 원이라고 한다면 에쿼티는 약 3,000억 원이 되겠죠. 그러나 시행사가 자체 자금으로 300억 원을 댈 수 있는 시행사는 거의 잘 없습니다. 특히 지방에는 더더욱 없고 그러다 보니까 대다수의 시행사가 만약에 그 300억 원을 지급하지 못하기 때문에 한 100억 정도를 자기 자본으로 한다면 나머지 200억은 사실은 제2 금융권이나 증권사 심지어는 사채시장에까지 가서 돈을 빌립니다. 왜냐하면 계약금이라는 거는 담보할 수 있는 게 없거든요. 그리고 시행사도 자기 자본이 없기 때문에 담보 효력이 전혀 없기 때문에 리스크가 큽니다. 그렇기 때문에 제2금융권과 사채시장 또는 증권사에서는 아주 고금리를 요구할 수밖에 없는 구조입니다. 그런데 앞서 말씀드린 것처럼 우리가 주택을 취득할 때 계약금, 중도금, 잔금 순으로 주지만 사실은 중도금 없이 계약금 주고 바로 잔금으로 가는 경우도 있거든요. 이처럼 아파트 개발 사업도 단일 필지나 필지 수가 적고 토지 매입이 아주 용이하다면 사실은 에쿼티 다음에 브릿지론 없이 바로 본 PF로 바로 가는 경우도 있습니다. 그러나 사업성은 좋은데 토지 필지 수가 많아서 토지 매입이 어려운 경우에는 이 브릿지론을 빌려서 가져갑니다. 그런데 브릿지론은 대부분 다 증권사나 제2 금융사가 가져가는데 제가 좀 알아보니까 2022년도에는 이 브릿지론 금리가 약 8% 수준이었는데 작년 같은 경우에는 최대 20%까지 상승을 했다라고 하더라고요. 그리고 사업부지 내에 이렇게 해서 계약금을 지불하고 나면 사업부지 내 토지가 95% 정도 확보가 되면 사업 승인을 득하고 그다음에 토지 잔금하고 초기 사업 추진비를 조달하기 위해서 본 PF를 실행하게 됩니다. 근데 이 본 PF도 제가 알아보니까 2022년도에는 약 한 5% 수준이었는데 작년에 이게 최대 10%까지 상승했다고 합니다. 참고로 대출 실행할 때 대출 주관사들이 이제 취급 수수료를 받는데 이 또한 1.5%에서 10%까지 올랐다고 해요. 안 그래도 고금리에 이런 금리까지 많이 올라가지고 사실은 사업 현장은 더 부실이 심화될 수밖에 없는 구조적으로 이런 문제를 안고 있었고요. 또 PF 실행 이후에 이제 토지 소유권이 100%로 확보되면 이제 시공, 분양 이런 순으로 이제 이어지는 데 문제는 시행사가 이 아파트 개발 사업의 총책임자인데 이 브릿지론 또 대출 이런 부분에 대해서 돈을 갚아야 하는 주체지만 미분양이 계속해서 적체됐을 때 결국은 시공사 입장에서는 연대 보증을 쓸 수밖에 없는 구조고 또 책임 준공까지 해야 합니다. 그러면 분양을 해서 돈이 제때 들어오지 않으면 시공사는 외상 공사를 이어갈 수밖에 없는 겁니다. 그러면 이 돈이 들어오지 않는 사이에 외상 공사가 길어지는 것만큼 시공사는 시행사의 채무 그리고 그런 부분까지 떠안아 가면서 재무구조는 더욱 악화할 수밖에 없고 결국은 이게 하청업체까지 또 더 나아가서 금융기관 부실로까지 이어지는 이런 아주 큰 문제를 야기할 수밖에 없다. 이렇게 보시면 좋을 것 같습니다.
[김상호 사회자]
지금 이 사태도 여러 하청기업들 리스크로 이어질 가능성은 굉장히 크다고 봐야 되겠네요.
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
맞습니다. 사실 관급공사 같은 경우에는 하청업체가 원청업체에 계약 이행 보증서를 제공하고 원청업체는 하청업체에 지급보증서를 발급하는 게 의무화되어 있습니다. 그런데 관급공사와 달리 사급공사 같은 경우에는 원청업체를 상대로 하청업체들이 수주 경쟁을 펼쳐야 합니다. 그러면 이런 수주 경쟁을 펼쳐야 하는 하청업체들이 원청업체에다가 관급공사처럼 지급보증서를 끊어달라 이건 현실적으로 그렇게 할 수가 없습니다. 그렇기 때문에 원청업체인 건설업체가 대형 건설업체가 유동성 위험을 겪으면 그 위험은 고스란히 하청업체로 전가될 수밖에 없습니다. 그래서 하청업체가 가장 최초로 또는 제일 선두에서 부도 위기를 맞을 수 있는 또 재무구조가 워낙 취약하기 때문에 하청업체가. 사실은 하청업체의 어떤 부도 이게 가장 일차적으로 심각하다. 이렇게 볼 수가 있습니다.
[김상호 사회자]
당하면 사실은 밑에 있는 제일 끝단 위에 있는 업체들이 가장 심각하게 당하고. 절대 을이니까요.
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
맞습니다.
[김상호 사회자]
수익이 나면 원래 계약한 수익 이상 안 나는데 제일 위쪽에 있는 회사는 나중에 자빠지고 나면 공공기관에다가 손 벌리기도 하고 성공하면 그 수익은 몽땅 다 가지고 가는 구조인데 굉장히 어떻게 보면 불합리한 구조로 설계돼 있다고도 볼 수 있는데 그래서 지금 이런 벌어지고 있는 일들이 사실은 심각한데도 불구하고 국가가 개입하기에도 석연치 않아 하는 손이 잘 안 나가는 이런 구조로 되어있는 것 같아요. 성공했을 때 수익을 적절하게 공적으로 회수할 수 있는 방안 같은 게 있으면 덜할 텐데 없으니까, 지원도 잘 못 하는 거죠. 그래서 지금도 우리 지역에서도 이렇게 구체적인 사례들이 나오고 있는데 예를 들면 제일 먼저 이 얘기 나오자마자 많은 분들이 관심 가지고 있는 게 뭐냐 하면 우리 지역에 태영건설이 건설하고 있는 사업장 어딘가 그다음에 그 사업장의 규모 대비 그다음에 지금 진행 상황 대비 우리 지역에 미칠 수 있는 파장 피해는 어느 정도인가 이런 걸 제일 궁금해하실 것 같은데 그건 어떻습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
예, 지금 태영건설이 시공을 맡고 있는 우리 지역의 사업장은 한 곳입니다. 옛날 동부 정류장 자리에 450세대 규모의 주상복합을 시행하고 있고 현재 공정률은 알아보니까 한 50% 수준으로 알고 있습니다. 그런데 이 해당 사업장은 후분양 사업장입니다. 그래서 분양하지 않았기 때문에 수분양자의 피해는 없습니다. 다만 외지 건설사가 지역에서 시공할 경우에 대구시에서 권고 사항으로 지역 상생 차원에서 지역업체 하도급 비율을 70% 이상 하도록 요구하고 있습니다. 그래서 알아보니까 해당 사업장에도 공사 건설 현장 공정 전반에 걸쳐 가지고 지역 하도급 업체가 지금 공사에 참여하고 있는데 해당 업계 관계자의 말에 따르면 하도급 업체가 처음에는 한 달짜리 기성을 받다가 시간이 좀 지나니까 두 달짜리 기성, 최근에는 석 달짜리 어음을 받고 있다고 합니다. 이처럼 공사대금에 따른 결제가 자꾸 늦춰지면 하청업체는 자잿값 그리고 인건비를 제때 지급할 수 없기 때문에 앞서도 말씀드린 것처럼 재무구조가 취약할 수밖에 없는 하청업체는 바로 부도 위기로 몰릴 수가 있습니다. 그리고 또 종국에는 그렇게 되면 공사 차질까지 빚어질 수도 있다고 볼 수 있겠죠. 다만 대구 지역의 공사 현장이 단 한 곳이라서 이 태영건설 발 대구 지역의 어떤 위기가 다른 사업장으로 미칠 영향은 지금은 그리 크지 않다고 이렇게 보입니다.
[김상호 사회자]
그런데 지금 부동산 PF 위기가 오게 되면 비단 한국 태영건설로 인한 위기는 공사장이 사업장이 지금 한 곳이라서 크지 않다고 하더라도 부동산 전체적인 분위기와 앞으로 부동산 PF 위기와 연동될 가능성이 굉장히 커 보이는데요. 지금 대구 부동산 상황 별로 좋지는 않아 보이는데. 뉴스에 나오는 걸 보면 가장 제일 먼저 신경 쓰시는 분들 부분이 뭐냐 하면 주택 가격 문제 그다음에 전세 입주 물량 그다음에 미분양 물량 이런 얘기들은 나오는 것 같은데 이것들을 종합해 보면 지금 대구 부동산 상황은 어떻습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
2002년부터 올해 2022년도부터 올해까지 적정 물량이 2배 내지 3배의 입주 물량이 쏟아지고 있습니다. 그리고 미분양 물량 또한 2023년 2월에 약 한 1만 4,000개로 가장 많았고 사실 그 이후에 할인 분양과 같은 파격적인 인센티브를 제공했음에도 불구하고 현재 약 1만 400개 정도로 남아 있습니다. 이 수치는 전국에서 지금 가장 많습니다. 또 이처럼 공급 과잉으로 인해서 주택 가격 또한 2021년도 하반기부터 지금까지 계속해서 하락세를 보이고 있고 거래량도 호황기 대비한다면 약 한 2분의 1, 3분의 1 수준으로 머물고 있습니다. 주택 가격 하락으로 인해서 전세가격 또한 하락해서 지금 역전세난이 아주 심각합니다. 제가 이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 지금 얼마나 있을까 싶어서 임차권등기명령 신청 건수를 한번 찾아보니까 작년 같은 경우 2023년도 같은 경우에는 2022년도 대비 약 한 3배가 넘는 한 1,350여 건이 신청되었더라고요. 그래서 지금 이런 것들을 모두 종합해 본다면 현재 대구 지역의 부동산 시장은 지금 빙하기를 보내고 있다. 저는 그렇게 진단하고 있습니다.
[김상호 사회자]
굉장히 어려운 상황인 건 분명한 것 같은데요. 지금 부동산 시장 상황 말씀 주셨습니다만 그렇지 않아도 이렇게 시장 상황이 얼어붙어 있는데 또 PF 위기까지 겹치게 되면 교수님 보시기에 지금 우리 지역의 예상 가능한 예측되는 부동산 PF로 인한 위기 상황 또 생겨날 수 있는 여지가 있는 곳 어디라고 보십니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
지금 대구시의 주택 건설사업 추진 현황에 들어가면 보니까 한 174군데 사업장 중에서 67개 사업장이 지금 미착공 사업장이라고 합니다. 이 미착공 사업장이라는 거는 토지 권원을 95% 이상 확보했음에도 불구하고 사업성이나 분양성이 담보되지 않기 때문에 사실은 사업 추진을 못하는 지역입니다. 사실 이들 지역은 시행사의 자체 자금이 투입됐거나 또는 앞서 말씀드린 에쿼티 대출 또는 에쿼티에 더해서 브릿지론까지 실행된 곳입니다. 그런데 이들 사업장이 계속해서 분양을 착공하지 않고 분양이 미뤄진다면 결국은 제2금융 증권사나 이런 곳의 어떤 부실로 이어질 가능성이 아주 큽니다. 또 만약에 이 에쿼티 대출하고 브릿지론 대출을 한 곳 중에 시공사가 건설업체가 연대보증을 했다면 사실은 이 시행사의 부실은 그대로 앞서 말씀드린 것과 같이 시공사로 전가될 수밖에 없기 때문에 사실은 대구 지역 전반의 어떤 이제 화약과 같은 것이다. 이렇게 볼 수 있습니다. 그래서 대구시에서도 이들 지역에 대한 관리 감독에 아주 만전을 기해야 한다고 저는 생각을 합니다.
[김상호 사회자]
아까 교수님 말씀을 정리하자면 땅을 다 매입해서 95% 이상 매입하면 이제 짓기 시작해야 하는데 이걸 다 빚내서 산 땅이란 말이죠. 그다음에 빌려준 쪽은 은행이나 증권사나 이런 데들이고요. 그래서 이 빌려준 거는 생각하자면 그 전의 가격으로는 살 가능성이 없는 돈을 주고 산 아파트가 올라갔을 때 예측하고 산 돈이기 때문에 이게 빨리 이 아파트를 분양해서 회수가 안 되면 곧바로 부실로 바로 이어진다는 말씀이시지 않습니까? 그래서 지금 만약에 사업장 미착공 사업장 착공 안 했으니까 뭐, 구체적으로 들어간 데가 없으니까 괜찮겠다는 것이 아니고. 벌써 땅 살 때부터 이 대출로 시작했기 때문에 바로 부실로 이어질 준비를 하고 있고 실제로 시작되고 있다고 말씀해 주셨는데 그것만이 문제가 아니고 이미 다 지은 아파트도 문제가 있다고 하는 것 같은데요. 그것만 해도 지금 준비를 단단히 해야 된다고 말씀 주셨는데 후분양 아파트. 여기도 후분양 아파트 하려고 그러면 이제 잔금, 입주금, 중도금 이렇게 알고 계시는데 이 부분들도 또 대출로 이루어져야 하는데 대출 만기 연장에 실패해서 EOD라는 이거 설명을 좀 해 주셔야 할 것 같은데 ‘기한이익상실’ 통보를 은행으로부터 받아서 금융기관에 이걸 통보하게 되면 또 심각한 금융에서 어떤 시행사나 시행사 입장에서는 위기가 오는 것 같은데 이게 뭔지 기한이익상실 통보를 받았다는 게 뭘 의미하는지 말씀 좀 해 주시고 이 사업장 어떻게 되는지 좀 말씀해 주시죠.
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
네, 알겠습니다. EOD 즉, ‘기한이익상실’이라는 건 쉽게 얘기하면 채무자가 채무 불이행과 같은 이런 특정 상황이 발생할 것으로 예상이 딱 되면 채권자는 만기 전에 계약을 종료하거나 또는 변경할 수 있는 권리를 이제 EOD 즉, ‘기한이익상실’이라고 합니다. 즉, 이런 사업장이 EOD 통보를 받았다는 것은 결론적으로 빌린 돈을 즉각 갚아라 이런 의미를 얘기하는 겁니다. 지금 말씀하신 그 해당 사업장 같은 경우는 후분양 사업장으로 후분양했음에도 불구하고 분양률이 17%로 아주 저조해서 시행사가 PF 대출금을 전혀 상환하지 못하고 있는 이 사업장입니다. 본 PF 대출할 때 시공사가 보통 이제 연대보증을 이제 필수 조건입니다. 그렇다면 전국의 신세계건설이 이 시공사지만 시행사가 채무 불이행이기 때문에 시공사인 신세계 건설이 자구노력을 통해서 대출금 상환하거나 아니면 이 사업부지 전체가 지금 공매 절차를 밟아서 채권을 확보하는 수순으로 넘어가지 않을까 저는 그렇게 생각합니다. 사실 이 또한 고금리라든지 또는 공사비 급등 또는 무리한 사업 추진에 따른 수주로 인해서 이런 복합적으로 작용한 건설이나 그 결과로 보이기 때문에 이 또한 사실은 태영건설 사태와 동일한 원인으로 이런 일이 벌어지고 있다. 또 이게 사실은 이 사업장만의 일인가에 대해서는 사실은 저는 그렇지 않다고 생각합니다.
[김상호 사회자]
지금 말씀하신 부분이 흔히 악성 미분양 이렇게 얘기를 보도에서 많이 하는데 준공을 했는데 분양 안 된 물량 말하는 거 아니겠습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
네, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
이 악성 미분양 같은 경우에는 여기에 개입돼 있는 부동산 PF 같은 경우에는 지금 상황이 계속 맞물려 전개된다면 점점 일이 더 커질 것 같은데 지금 미분양 물량 악성 미분양이라고 이름 붙이면 그분들도 아주 고통스러우실 것 같으니까 그냥 악성은 빼죠. 미분양 물량 얼마나 됩니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
지금 이 통계 수치에 따르면 작년 10월 기준으로 해서 통계가 나와 있는데 한 900개가 조금 넘습니다. 그런데 이게 미분양 물량이 이제 준공 후 미분양입니다. 결과로 아직도 분양이 안 됐다는 거는 달리 얘기하면 아파트 개발사업에 우리가 시공하는 기간이 보통 3에서 4년 정도 걸립니다. 그 정도 시간 동안 노력을 했는데도 불구하고 분양이 안 됐으니까 달리 얘기하면 그 정도 기간 타인자본을 끌어들였고 그러면 돈 이자가 엄청나게 많이 불어있다는 얘기죠. 그러면 그만큼 시행사는 재무구조가 거의 뭐 바닥 날 정도로 되어 있다는 거고 결국은 앞서도 계속 말씀드렸다시피 이런 시행사의 어떤 미상환 채권은 결과론적으로 시공사한테 전가될 수밖에 없고 또 자금 운용이 취약한 이런 제2금융권의 어떤 금융 유동성 악화는 결과론적으로 금융기관 전체의 부실로 이어질 가능성도 있습니다. 지금 그래서 사실은 이 준공 미분양 숫자가 900여 개가 조금 넘어서 작다라고 하지만 사실 이 또한 서울이나 또는 6대 광역시 포함해서는 가장 많은 수치입니다. 이런 준공 미분양 또한 이게 결코 가벼이 볼 수 없는 그러한 요인이라고 생각합니다.
[김상호 사회자]
교수님이 보시기에 단도직입적으로 여러 요인을 고려하면 좀 더 뭐 이렇게 이런 말씀하시기가 쉽지는 않겠습니다만 대구 지역의 지금 부동산 업계 건설업계의 위기 상황은 위험합니까? 매우 위험합니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
위험하고, 지금 ‘매우 위험’으로 가고 있습니다.
[김상호 사회자]
그러면 준비를 해야 되는 것의 입장에서 보자면 시급하다고 보시는 거죠?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
그렇죠.
[김상호 사회자]
그래서 이 대책에는 물론 국가 단위에서의 대책도 있어야 하지만 지자체 단위에도 유심히 또 준비하고 대책을 세워야 할 부분이 있을 것 같은데요. 지금 정부는 지난 10일에 준공 후 미분양 주택에 대한 각종 규제 대책을 내놨습니다. 이게 어떤 내용들인지 정리 좀 해 주시고 평가도 부탁드립니다.
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
1.10 부동산 대책이라고 지칭하던데요. 전용면적 85제곱미터 이하의 취득가액이 6억 원 이하 주택을 이하의 미분양 주택을 최초로 2025년도까지 구입하는 분들한테는 주택 수 산정해서 이 집은 제외시켜 주고 또 기존의 1주택자라도 법 개정 후 1년 이내 최초 이 집들을 구입하는 경우에는 1세대 1주택 특례를 적용한다고 합니다. 근데 사실은 해당 주택은 실수요자들한테는 유인책이 될 수 있는데 사실은 고금리로 인해서 대출 부담이 큰 실수요자들은 오히려 파격적인 분양가 할인 또는 중도금 이자 면제 등과 같은 실질적으로 취득 자금을 낮춰주는 대책이 아니기 때문에 사실은 제가 볼 때는 크게 실효성은 크게 높지 않다. 이렇게 보고 있습니다.
[김상호 사회자]
이 대책이 진짜 서민들 주택이 필요한 사람들에게 좋은 기회니까 여러분 지금 주택을 구입하셔서 부동산 업계에 지금 불황도 좀 타개할 수 있고 한편으로는 또 한편으로는 실수요자들에게 집을 공급할 수도 있는 이런 대책을 내놨으면 좋았을 텐데 그렇지 못하고 어떻게 보면 집 있는 분들 한 채 더 보유하셔도 세금 안 물릴 테니까 하나 더 사세요. 이런 쪽이잖아요.
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
맞습니다.
[김상호 사회자]
이렇게 뻔히 아실 텐데 전문가들이 계실 거 아닙니까? 정부에도. 그런데 왜 이런 대책이 나왔죠?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
제가 생각할 때는 정부가 이게 시장에 개입을 정도를 어느 정도 해야 할 것이냐의 문제인데 결국은 지금 벌어지고 있는 거는 시행사, 시공사 직접적인 이해관계자들이 사실은 이 위험을 이제 이대로 갈 수 없다는 걸 자구노력을 해야 합니다. 그렇다면 기존에 그들이 가지고 가려고 하는 마진을 다 포기해야 하겠죠. 그리고 거기에서 안 되면 손해를 많이 보기 위해서는 그러니까 많이 본다고 생각한다면 적게 볼 수 있도록 파격적인 할인 물량을 더 했을 때 이게 결과론적으로 공급 시장에 나와 있는 이 많은 공급 물량을 소진하고 그렇게 선순환이 되면서 또 자정 능력을 갖춰가면서, 말은 좀 그렇지만 시장 원리에 따라서 조금 자금 취약 여건이나 경영 여건이 좀 떨어지는 이런 시행사나 또는 시행사들은 시장에서 물러나 주고, 또 이런 자정 기능을 거친 이후에 정말로 시장이 재편되면 진짜 올바른 의미의 PF를 거쳐서 이 프로젝트 파이낸싱과 같은 이런 개발 사업을 할 수 있는 그런 여건이, 풍토가 조성돼야 한다고 생각합니다. 그래서 지금 이 시기는 어렵고 힘든 시기지만 시장 원리에 맡겨서 하되 단 시장에 직접 참여한 시행사나 시공사가 아주 참 눈높이를 낮추는 자구 노력이 훨씬 더 필요하다. 그게 시장에서는 더 먹힐 것 같습니다.
[김상호 사회자]
잠깐 말씀드렸습니다만 이익 나면 다 가져가면서 손해날 때는 절대로 우리 주머니에서 손해 나는 꼴은 못 보겠다. 이런 자세로는 제대로 된 효과가 나기 힘들다는 이런 말씀인데요. 그런 사인을 좀 더 구체적으로 정부가 좀 줬으면 좋겠는데 정부가 현재로서는 개입할 수 있는 한계가 이 정도로 보인다고 말씀하시는데 PF 대출 위기를 정부 나름대로 또 해결하기 위해서 공적 PF 대출 보증 25조 원을 공급하겠다. 이렇게 또 계획을 밝혔다고 하는데요. 이거는 어떻게 보십니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
사실 당초 규모는 한 15조 수준으로 나왔었는데 여기에 10억을 더 늘려서 10조를 더 늘려서 25조 원으로 늘린다는 것이 이번 110 부동산 대책의 핵심인 것 같습니다. 근데 이는 사실 단기 또는 우발 일시적인 우발 채무로 인해서 이제 유동성 악화를 겪는 건설업체는 사실 단비가 될 겁니다. 그러나 사실 이 부동산 PF 사태의 근본 원인은 이제 고금리와 자잿값 상승에 따른 사업자 자체 위험이 여전히 높기 때문입니다. 그래서 이런 부분에 대한 근본적인 해결책이 없기 때문에 지금 사실은 이런 이제 공적 자금을 25조 원 정도 늘린다는 거는 사실은 근본적인 해결책이라고 보기에는 조금 무리가 따른다. 저는 그렇게 판단하고 있습니다.
[김상호 사회자]
시기만 조금 늦출 뿐이지 근본적으로 해결은 안 된다. 근본적인 해결은 사실은 말씀 안 하시지만 시행사들이 포기할 건 포기하고 스스로 구제 방안을 찾아야지 근본적인 해결이 가능해지는데 본인들의 주머니 이익을 지키려고 하는 한은 불가능할 것이다. 오늘 토크 와이드 이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수 모시고 오늘 부동산 관련해 여러 가지 말씀 들었습니다. 좋은 말씀 감사드립니다. 고맙습니다.
[이병홍 대구과학대 금융부동산학과 교수]
감사합니다.
