우리나라 국민 10명 중 6명은 2023년 상반기에도 집값이 계속 떨어질 것이라고 예상한다는 설문조사가 발표됐습니다(부동산R114, 10월 31일~11월 14일, 1,738명 대상). 대구의 상황은 조금 더 심각합니다. 대구 아파트 매매가격은 물론 전셋값까지 관련 조사 발표 이후 가장 큰 폭으로 떨어지고 있습니다. 한국부동산원이 발표한 12월 첫째 주 대구의 아파트 매매가격은 전주보다 0.68% 떨어져 56주 연속 하락했습니다. 한국부동산원이 관련 내용을 공개한 2012년 5월 이후 최대 하락 폭입니다. 전셋값은 0.85% 하락해 역시 최대 하락 폭을 경신했습니다. 대구 집값은 언제까지 떨어질까요? 또한 집을 사려고 하는 사람은 언제쯤 사면 될까요? 대구과학대학교 금융부동산학과 이병홍 교수를 만나 급락하는 대구 집값과 앞으로의 전망 등을 알아보겠습니다.
집값 언제 반등하는지 알려면 여기에 주목하라
실수요자 내 집 마련 적기는?
2023년 대구 부동산 전망은?
"지금 대구만 하더라도 부동산 시장이 꽉 움츠러들어서 도저히 꼼짝달싹 못 하는 이런 일이 발생하고 있습니다. 언제 V자 제일 저점을 찍을 것이냐, 그리고 반등할 것이냐, 이걸 보고 싶다면···"
Q. 대구 집값이 가장 먼저 급락하는 이유?
안녕하세요? 저는 대구과학대 금융부동산과에 근무하고 있는 이병호 교수라고 합니다.
대구만의 특징을 잠깐 말씀드리면 일단은 다른 지자체에 비해서 공급량이 많아졌다는 게 하나의 주된 요인입니다. 가구 수나 인구수 대비한다면 지금 대구가 앞으로 3년 동안 입주해야 하는 공급량이 약 한 6만 5천 채가 됩니다.
그러면 우리가 대구의 적정 아파트 입주 물량 즉 공급량이라고 한다면 1만 2천 채 정도 얘기하는데, 그러면 이 수치는 어디서 나왔냐 하면 1년에 대구에서 신규 결혼하는 쌍이 1만 1천 쌍이 안 되더라고요? 그렇게 따진다면 대구의 신규 입주 물량이 대략 한 만 이천 채 정도가 적정할 것 같은데, 어쨌든 3년 동안 입주 물량이 6만 5천 채나 된다는 거는 공급이 너무 과잉이다.
그러면 이걸 소화할 수 있는 능력이 돼야 하는데 그 능력이라 하면 결국 인구가 늘어야 하는데 전혀 그렇지 않고 대구 인구가 2004년에 제가 알기로는 253만 정도 최고점을 찍고 지금 현재 236만 정도로 떨어졌어요. 그리고 2050년도가 되면, 통계청 자료를 보면 한 180만 가까이가 된다고 하더라고요?
그러면 지금 대비 56만 정도가 떨어지는데 이는 달서구 인구가 없어지는 거하고 똑같은 겁니다. 이렇게 본다면 소비자들도 아는 거죠. '아, 이게 공급이 어느 때보다 많다'
그리고 시각적으로 요즘 운전하거나 도시에서 생활하다 보면 여기저기 아파트가 지어지고 있고 타워크레인이 서 있고 이런 모습을 너무나 많이 보죠. 그리고 이런 요인에다가 두 번째 대구가 일반인들도 다 아시다시피 GRDP(지역내총생산) 소득이 전국에서 가장 제주도 다음으로 낮은 편입니다. 지금 글로벌 경기의 영향으로 인해서 미국이 어쨌든 물가 안정을 위해서 금리를 올리고 빅스텝을 몇 번을 단행했지 않습니까? 네 번 이상.
그리고 우리나라도 금리 격차를 최소화하기 위해서 어쩔 수 없이 금리를 올릴 수밖에 없었고 결국은 대출 금리는 올라갈 수밖에 없는데, 그런데 대출 금리를 감당할 수 있는 능력, 즉 소득 수준이 받쳐줘야 하는데 사실 대구분들은 그 소득 수준이 거의 따라가지 못한다. 그러니까 공급 과잉, 또 가계의 소득 또는 원리금 상환 분담의 능력이 안 되니까 이런 것들이 복합적으로 작용하다 보니 결국은 전국에서 제일 먼저 지난 9월부로 변곡점(집값 상승률)이 꺾였어요. 이게 전국에서 가장 먼저 꺾이게 된 하나의 계기다.
Q. 부동산 하락 시점은 언제까지?
부동산 심리가 매도, 전세 시장 할 것 없이 전부 다 지금 바닥을 가고 있단 말이죠. 그러면 이 상황에서는 당연히 심리가 바닥을 가고 있기 때문에 가격 또한 내려갈 수밖에 없는 겁니다. 가격이 내려가는 거를 예측할 수 있는 선행 지표가 가장 좋은 게, 제가 지금까지 공부해 본 바로는 거래량입니다. 거래량이 올라가기 시작하면 일정 시간이 지나면 가격이 올라가는 걸 볼 수 있어요. 거래량과 가격 간의 상관관계가 아주 높더라고요. 그런데 최근에 거래량이 너무나 많이 떨어지고 있고 앞으로도 제가 봤을 때는 더 떨어질 걸로 예상이 됩니다.
그런데 금리가 이제 더 이상 올라가지 않는다라는 신호가 있고 또 2024년도까지 입주 물량이 어마어마하게 많은 상황에서 이제 사람들이 서서히 거래량을 늘릴 수밖에 없습니다.
단 여기서 핵심은 대출을 안 풀어주면 정부가, 이 수요가 살아날 수가 없습니다. 그런데 지금 대구만 하더라도 이게 동맥경화로 인해서 부동산 시장이 꽉 움츠러들어서 도저히 옴짝달싹 못 하는 이런 일이 발생하고 있습니다. 그런데 정부도 그러면 DSR(총부채 원리금 상환 비율)의 규제를 풀어줘야 할 겁니다. 제가 본 그 시점은 바로 아마 2023년 상반기 지나서 따뜻한 봄날이 지나면, 여름 정도가 오면 그 시기가 되지 않을까 저는 조심스럽게 예측하고 있습니다.
그러면 정부가 그렇게 대출 규제에 대한 퇴로를 쓴다면 그때부터는 매수 심리가 조금씩 살아나고 거래량이 조금씩 살아날 수 있다. 그렇게 된다면 이제 부동산 시장이 침체기도 V자 곡선이 그래서 조금 올라갈 수 있다고 보이는데 큰 틀에서는 한 2024년도까지가 입주 물량이 폭발적으로 많으니 공급 물량만 놓고 보더라도 그때까지는 하향 시장이 간다.
단 언제 V자 제일 저점을 찍을 것이냐, 그리고 반등할 것이냐, 이걸 보고 싶다면 저는 거래량을 보시면 좋겠다. 한국부동산원 사이트에 들어가서 거래량을 보시는 게 가장 저점을 확인하는 중요한 하나의 키포인트라고 저는 그렇게 생각을 합니다.
Q. 실수요자 주택 구입 적기는 언제?
2022년, 2023년, 2024년도까지 6만 채가 넘는 입주 물량인데 제가 보니까 내년, 2023년도에 입주 물량이 한 3만 5천 채가 돼요. 어마어마합니다. 즉 지금은 입주하기에 앞서 입주를 하기 위한 자금 마련을 위해서 헌 집을 팔아야 하니까 헌 집을 내놓는데 안 팔리죠. 그러니까 매물은 쌓여 있고 안 팔리니까 헌 집 가격을 낮출 수밖에 없는 거죠.
그러면 헌 집의 가격하락 시점이 확실하게 떨어지는 시점은 입주 물량이 도래하는 2023년도 그때 되면 확 떨어진다. 그러면 지금같이 가격이 많이 떨어지는 시기라면 오히려 언젠가는 자기 집을 하나 가져야 한다는 목표가 있으신 분이라면 오히려 전세보다는 2023년에 대출을 조금 더 하시더라도 집을 하나 사는 게 좋은 최고의 다시 올 수 없는 기회가 되지 않나, 이런 생각이 듭니다. 그게 2023년 하반기가 아주 정점이다.
다시 말씀드리면 잠금 시기가 그때 놓이기 때문에 그러면 2023년 하반기, 2024년 상반기, 이때 아마 대폭 내려갈 겁니다, 가격이. 그때를 전략적으로 타이밍을 좀 두시는 게 저는 실수요자는 아주 좋은 시기다 이렇게 생각을 합니다.
Q. 2023년 대구 부동산시장 전망?
금리가 계속 이렇게 지금 상승기에 놓여 있기 때문에 결과론적으로 금리하고 부동산 시장은 제가 봤을 때는 상극입니다. 금리가 이렇게 높을 때는 부동산 시장으로 전혀 돈이 유입되지 않습니다.
(금리가) 더 이상 올라가지 않는다는 사인이 오면 이제 매수 심리가 조금씩 살아날 수 있다. 그런데 그 심리가 2023년 상반기 정도라고 생각을 합니다. 그렇다면 2023년 상반기까지는 부동산 시장의 거래가 거의 없을 거다, 그리고 상반기가 지나서부터 이제 매수 심리가 조금씩 조금씩 살아날 수는 있을 거다, 그런데 그게 확 살아나지는 않을 겁니다. 왜? 다른 지자체에 비해서 입주 물량이 대구가 어마어마하게 많고 그 잔금을 못 치러낼 겁니다.
그래서 2023년은 2022년과 같은데 2023년 하반기 직전까지는 거래량이 계속 감소하다가 하반기부터 조금씩 거래량이 증가할 걸로 보이고 가격은 2023년 내내 거래가 없으면서 가격은 계속 떨어질 겁니다.
