전세 사기가 전국 곳곳에서 끊임없이 발생하고 있습니다. 빌라나 다가구 주택을 중심으로 깡통 전세나 신탁 사기 등 세입자를 울리는 신종 사기가 극성을 부리는 모양새입니다. 정부가 전세 사기 피해 지원 특별법을 시행한 지 벌써 넉 달이 지났지만 피해자로 인정받기도 어렵고, 법의 사각지대가 여전히 크다는 지적이 나오고 있습니다. 대구민변에서 전세 사기 TF 팀장을 맡고 있는 박경찬 변호사로부터 전세 사기의 실태를 살펴보고 근본적인 해결을 위해 어떤 대책이 필요한지 들어봅니다.
[김상호 사회자]
전세 사기가 전국적으로 기승을 부리면서 피해가 속출하고 있습니다. 전세 사기 피해 지원 특별법이 시행된 지 넉 달이 지났습니다만 여전히 역부족이라는 얘기가 나오고 있는데요. 오늘은 전세 사기 실태 한번 살펴보고, 어떤 대책이 필요한지 짚어보겠습니다. 먼저 오늘 모신 대구 민변 전세사기 TF팀장 박경찬 변호사 어서 오십시오.
[박경찬 변호사]
예, 반갑습니다.
[김상호 사회자]
변호사님, 전세 사기라는 말은 많이 듣고 뉴스에는 나오고 있지만 그냥 일반적으로 우리가 생각하는 것보다는 수법도 교묘하고 생각보다는 피해 실태도 큰 것 같은데요. 인천에서 제일 먼저 이런 일들이 보도됐고 그다음에 수원으로 넘어갔다가 대전에서도 비슷한 일이 있고 우리 역시 대구 지역도 예외가 아닌 것 같은데요?
[박경찬 변호사]
맞습니다.
[김상호 사회자]
최근에 대구 지역에서 깡통 전세라고 하는 것으로 보증금을 무려 46억 원을 가로챈 피해 전세 사기 사건이 얘기가 돼서 검거되었다고 하는데요. 제법 큰 단일 건으로는 매우 큰 것 같은데 이 얘기 먼저 하고 어떤 수법인지 소개를 좀 해주시죠.
[박경찬 변호사]
지금 최근에 문제 된 깡통 전세 관련돼서 전세 사기가 문제 됐는데요. 이제 보통 깡통 전세라는 것은 주택의 담보가치보다 선순위 근저당권이나 아니면 선순위 임차보증금이 높은 경우를 말합니다. 그런데 이 경우 같은 경우에는 깡통 전세를 임대인과 그리고 공인중개사가 짜고 일부러 이렇게 만든 것인데요. 그 이후에 임차인들에게 이 사실을 공지하지 않고 계속 임차보증금을 받으면서 피해 규모가 아주 크게 된 그런 사례입니다.
[김상호 사회자]
어떻게 지금 말씀 들어보면 뭐 입주자들이 깡통인 거 알고 누가 전세 계약을 하겠습니까? 그런데 심지어 공인중개사가···
[박경찬 변호사]
네, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
공모했다면 이거는 사실은 전세 사기가 아니고 그냥 사기 사건이네요.
[박경찬 변호사]
사기입니다. 저희가 전세 사기라는 것이 전세 관련된 사기 행각을 보고 전세 사기라고 특정하는 것이고요. 기본적으로 상대방을 기망을 해서 어떤 재물을 취하려고 하는 사기 행각이라고 보시면 됩니다.
[김상호 사회자]
이렇게 마음먹고 했으면, 46억 원 정도면 피해자가 굉장히 많을 것 같습니다.
[박경찬 변호사]
네, 맞습니다. 그리고 한 5채 정도 빌라를 했는데요. 보통 빌라에 한 10가구 정도 산다고 보시면 한 50에서 한 60명 정도의 피해자가 발생했다, 이렇게 보시면 됩니다.
[김상호 사회자]
사실은 그냥 전세 사기, 이렇게 말하기보다는 다양한 유형이 있을 것 같습니다. 일단 이 사례들 소개를 좀 해 주시고 여기서 주목해야 할 점이 어떤 게 있는지 말씀해 주시죠.
[박경찬 변호사]
지금 말씀하신 것처럼 전세 사기라는 것이 기본적으로 사기 행각을 말하는 것이고요. 그런데 다만 그 수법이 전세 계약과 관련돼 있기 때문입니다. 그리고 전세 같은 경우에는 우리나라의 독특한 어떤 토지 이용하는 제도인데요. 큰돈을, 목돈을 임대인에게 맡기고, 그리고 매월 내는 월차임을 면제받는 그런 방식입니다. 그렇다 보니까 규모의 큰돈들이 이동을 하다 보니까 그걸 노리는 어떤 사기 행각이 발생하게 되는데요. 처음에 임대인이 세를 놓을 때 전세 계약을 할 때 본인의 입장에서는 충분하게 생각, 담보가 있다고 생각해서 전세를 놓을 수 있습니다. 그런 경우에 있어서는 저희가 보통 깡통 전세다, 이렇게 말씀을 드리는 거고요. 그렇지 않고 임대인이 그런 부분에 대해서 본인이 알고 있거나 아니면 처음부터 그럴 의도로 했다 그러면 사기다, 전세 사기라고 보는 것입니다.
그래서 한 유형을 보게 되면 통상 이전에 보통 전세 관련된 사기를 보게 되면 선순위 근저당권이 있는 경우에 임차인에게 보증금을 주면 보증금을 주면 내가 앞순위, 선순위를 내가 다 꺼주겠다, 말소를 해주겠다, 뭐 이렇게 말을 했는데 실질적으로는 이행되지 않았는 거죠. 이런 경우에는 임차인이 대항력이 없습니다. 그렇기 때문에 본인의 임차보증금을 확보하지 못하는 경우가 많았었는데요. 최근에 벌어지는 것들은 그런 것보다는 선순위 근저당권이나 선순위 임차보증금에 대해서 허위로 고지하고 많은 금액의 임차보증금을 받으면서 전세 사기를 벌이는 그런 수법이 많았고요.
그리고 대구 지역에도 최근에 많이 이제 이슈가 됐는데요. 신탁 사기입니다. 이런 경우에 있어서는 시행사가 어떤 부동산에 대해서 부동산 개발을 하면서 신탁사에 소유권을 모두 이전하게 됩니다. 그렇게 된 경우에는 신탁사가 어떤 주택이나, 보통 아파트죠, 아파트나 빌라를 건축했을 때 신탁사의 동의를 받고 임대차 계약을 체결해야 하는데 그걸 마치 동의를 받은 것처럼 임차인을 속이고 임대차 계약을 체결하는 경우입니다. 이런 경우에 있어서는 임차인이 신탁사에 이 부분에 책임을 묻지 못하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 좀 바로 지금 신탁 사기 관련돼서 대책으로 나왔던 게 공경매 지원인데요. 이런 부분에 대해서도 신탁 사기 같은 경우에는 임차인들이 주장하지 못하는 부분이 있습니다. 이런 경우가 많았고요.
그리고 공인중개사 관련해서 신탁사기에 이렇게 가담하게 된 경우를 보면 임차인 같은 경우에는 선순위 임차인의 임차보증금이 얼마인지를 모릅니다. 이런 경우에 공인중개사에 많이 의지하게 되는데요. 이 공인중개사와 임대인이 짜고 공인중개사, 허위의 임차보증금 규모에 대해서 말을 하면서 임차인이 그걸 잘못 알고 임차보증금을 전달하면서 사기 행각의 피해자가 되는 그런 경우가 있습니다.
[김상호 사회자]
지금 말씀을 들어보면 전체적으로 크게는 딱 크게는 두 가지로 나눌 수 있겠네요. 기망의 의도가 있어서 처음부터 사기를 치려고···
[박경찬 변호사]
네, 맞습니다.
[김상호 사회자]
선순위가 있음에도 말소해 줄 의사도 없으면서 해주겠다고 말하고 돈을 받는 경우도 있겠고 신탁사로부터 정당한 어떤 절차를 이행하지 않았는데도 했다고 하면서 한 경우, 이런 두 경우는 사실은 마음먹고 하는 사이다, 그런데 그럴 마음은 없었는데 부동산 시세가 내려서 원래 받은 돈보다 전셋돈보다 지금 매매한다고 해도 그 정도 가치가 안 돼서 돈을 못 돌려주게 되는 깡통전세, 뭐 이런 걸로 볼 수 있는데요.
[박경찬 변호사]
그렇죠. 그런데 깡통전세 같은 경우에도 임대인이 이게 지금 담보 가치가 많이 떨어졌고 이 정도의 임차보증금을 받았을 때 본인이 반환하기 힘들다고 판단됨에도 불구하고 재차 그다음 임차인을 구할 때 동일한 보증금을 받는다고 그러면 이 경우에도 사기라고 볼 수 있습니다.
[김상호 사회자]
그렇게 해당한다는 거죠.
[박경찬 변호사]
그렇습니다.
[김상호 사회자]
그러면 전세 사기 사건, 주로 특징이 있습니다. 빌라, 다가구 주택, 아파트보다는 주로 이런 쪽에서 발생을 하는데 특별한 이유가 있습니까?
[박경찬 변호사]
이게 좀 저희가 아는 빌라, 뭐 이런 부분이 빌라도 두 종류가 있습니다. 다세대, 다가구 이렇게 있는데요. 지금 말씀하신 것처럼 다가구에서 이런 피해가 최근에 많이 발생했습니다. 특히 대전에서 지금 발생하고 있는 것들이 다가구 빌라 형식의 전세 사기인데요. 이 경우는 이제 다가구 같은 경우에는 전체 건물 한 동을 하나의 부동산으로 보게 됩니다. 그렇다 보니 이제 선순위나 아니면 근저당권에 대해서 전체 건물을 같이 보다 보니까 이거를 평가하거나 그리고 임차인이 임차목적물에 들어가면서도 본인이 앞순위에 임차보증금이 어느 정도인지도 확인하기 힘듭니다. 만일에 이제 개별적으로 나누어져 있는 다세대 빌라 같은 경우에는 본인이 들어가는 호실에 대해서만 부동산 등기부를 떼보고 확인하면 되는데 그렇지 않고 다가구 같은 경우에는 전체를 함께 평가하다 보니까 이렇게 깡통 전세 또는 이제 전세사기에 피해자가 되는 경우가 많습니다.
[김상호 사회자]
미리 알아볼 수 있는 방법이 없다는 거죠?
[박경찬 변호사]
그렇습니다.
[김상호 사회자]
그런데 지난 6월부터 시행된 정부 전세 사기 특별법, 현실적으로 피해자들 구제할 수 있느냐 말이 많았었는데요. 없는 것보다는 분명히 낫겠죠?
[박경찬 변호사]
맞습니다.
[김상호 사회자]
그렇지만 전세 사기 특별법이 크게 두 가지 차원으로 나눠서 진행되면서, 하나가 경·공매 절차 지원이고 또 하나가 금융 지원, 이렇게 나와 있는데 이게 과연 제대로 작동하고 있는가에 대해서는 여러 가지 아쉬운 얘기들이 나오는 것 같습니다.
[박경찬 변호사]
맞습니다.
[김상호 사회자]
그래서 먼저 이 지금 나와 있는 전세 사기 특별법, 제일 먼저 짚어볼 거는 경·공매 절차 지원, 이게 어떤 내용이고 뭐 어떻게 구제가 되고 있는지, 그리고 실효성을 어떻게 보시는지 말씀 좀 해주시죠.
[박경찬 변호사]
이런 경우는 피해 임차인이 후순위 임차인입니다. 선순위로 근저당권이 있다든지 아니면 선순위 임차인이 있는 경우에 발생하는데요. 그렇다고 그러면 이 선순위에 따라서 경매가 진행된다고 보면 본인이 대항력이 없어서 그 주거지를 잃어야 하는 그런 상황입니다. 그렇기 때문에 경공매가 진행됐을 때 그 진행을 유예한다든지 안 그러면 정지를 시킨, 신청하게 되면 받아들여질 수 있고요.
가장 중요한 것이 그렇다 그러면 임차인에게 우선 매수청구권을 행사하는 겁니다. 그러니까 인정해 주는 건데요. 우선 매수권을 행사하게 되면 되었을 때 동일한 금액으로 본인이 가장 먼저 매수를 할 수 있는 그런 기회를 줍니다. 이런 경우에 있어서 좀 아쉬운 거는 뭐냐 하면 그러면 그 임차인이 또다시 그 매수청구권을 행사했을 때 낙찰 대금을 지급해야 하거든요. 그 금액을 재차 마련하고 마련하다 보면 또 또 하나의 비선이 생기는 거고 좀 문제가 있고요.
그럼 이런 경우에 그러면 LH공사에 그러면 매수청구권을 양도를 하는 거죠. 그러면 좀 매수를 해달라, 그리고 본인들이 매수를 해서 내가 계속 살게 해달라라고 할 수 있는데 이런 경우에 있어서도 LH공사에서 매수할 수 있는 주택들이 좀 제한이 있습니다. 불법 건축물이 좀 있다든지 그렇지 않고 근린생활시설 같은 경우에는 매수하기가 어려운데요. 이런 부분에 대해서는 경·공매 지원이 효과를 발휘하지 못하는 그런 상황입니다.
[김상호 사회자]
경매 또는 공매 절차가 진행될 때 최대한 피해자한테 유리하도록 나름의 길을 열어놓기는 했지만, 또 다른 추가적인 돈을 동원하지 않으면 실질적으로는 효과가 없는···
[박경찬 변호사]
그리고 또 하나가 신탁 사기 같은 경우에는 임대인과 실제 소유자가 다릅니다. 소유자 신탁사고 임대인이 보통 시행사가 많은데요. 그러다 보니까 이 경우에 있어서는 경공매 지원에서 제외되는 그런 지금 실정입니다.
[김상호 사회자]
꼭 필요해 보이는 데는 다 빠져 있네요?
[박경찬 변호사]
네, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
그래서 실제로 경매 혹은 공매 절차 지원을 통해서 이 혜택을 본 피해자의 비율은 어느 정도 된다고 보십니까?
[박경찬 변호사]
사실 좀 전체적으로 파악되지는 않았지만 이렇게 많이 신청하지 않는 이유가 뭐냐 하면 선순위 임차인 같은 경우에는 본인이 공경매에서 우선 매수채권을 행사할 이유가 별로 없습니다. 본인이 나갈 이유가 없고, 임차보증금이 어느 정도는 보장이 되기 때문에 주택 가격이 본인의 보증금 이하로 떨어지지 않는 다음에는 보장이 됩니다. 그런데 그럼 후순위 같은 경우에도 좀 문제가 되는데요. 아까 말씀드린 것처럼 후순위 같은 경우에는 본인의 임차목적물을 전부 다를 떠나야 되는 그런 상황이 벌어집니다. 그러다 보니 많은 생각을 하게 되겠죠. 왜냐하면 깡통 전세가 되었든 아니면 전세 사기가 되었든 어떤 기저에 깔려 있는 것이 지금 어떤 임대주택의 가치가 전세보증금에 미치지 않기 때문이거든요. 그렇기 때문에 실질적으로 이런 경공매에서 본인들이 매수청구권을 행사하겠다고 하시는 분이 그리 많지 않은 것으로 파악되고 있습니다.
[김상호 사회자]
그래서 중요 대책, 그러니까 지금 전세사기 특별법의 중요 근간을 이루고 있는 두 축 중에 한 축이 경매 공매···
[박경찬 변호사]
네, 맞습니다.
[김상호 사회자]
절차 지원인데 한 축은 지금 말씀 들어보면 거의 뭐 유명무실한 것 같고요. 실질적인 지원 혜택을 못 주는 것 같고 또 다른 게 금융지원입니다. 최우선 변제금, 무이자 전세대출 최장 10년, 전세자금 저리 대출, 이렇게 돼 있습니다. 그래서 당장 이게 금융지원이니까 이거는 손에 좀 잡히고 급한 불을 끌 수 있도록 해주는 지원 같은데 이게 피해자들 상황을 종합적으로 볼 때 옆에서 또 지켜보고 상담도 많이 하셨을 텐데 금융지원이 제대로 이거는 또 이루어질 수 있는 여건이 되고 있습니다.
[박경찬 변호사]
이게 금융지원 내용을 보게 되면 이렇게 하게 되는 게 뭐 본인이 계속 거주지에 있으면서 이렇게 새로운 대출을 받아서 그 돈으로 그 거주지를 유지한다는 그런 개념보다는 우선 매수청구권을 행사했을 때 그 금액을 대출해 준다든지 또는 다른 지역으로 다른 거주지로 이동했을 때 전세 자금을 대출해 주는 형식인데요. 그러다 보니 저리긴 하나 또 다른 빚을 양산하게 되는 거죠. 그리고 최우선 변제금 같은 경우에 먼저 지급하겠다고 했는데 최우선 변제금이 지금 현재 기준으로는 대구 기준으로 2,800만 원입니다. 그런데 지금 전세에 대해서 저희가 이야기하고 있거든요. 뭐 소위 말해서 반전세 보증금이 있고 월세를 낸다 이런 것도 아닙니다. 그렇게 보니까 대구에서 전세로 들어가시는 분들이 어떤 목돈을 가지고 들어가기보다는 대부분의 전세자금 대출을 받아서 들어간 경우거든요. 그렇다 그러면 본인이 지금 2,800만 원, 또는 그 이전에 근저당권 설정 기준이 좀 달라진다면 2,300만 원, 2,000만 원이 줄어들게 되는데요. 이분들이 2,000만 원에서 2,800만 원 정도의 대출을 해준다고 해서 받아서 나갈 곳이 있을까. 그리고 또 본인이 나가게 되면 그 대출금을 또 대출 기관에 상환을 해야 되거든요. 그렇게 됐을 때 실제 이게 다른 주거지에 얻을 수 있는 돈으로 쓸 수 있을까 하는 거는 많은 의문이 듭니다.
[김상호 사회자]
최우선 변제금이라고 하지만 이 돈 가지고는 어림도 없다···
[박경찬 변호사]
어림도 없죠.
[김상호 사회자]
참 말씀을 들을수록 기분이 씁쓸해지는 게 이게 둘 다 그러면 두 축이 제대로 둘 다 작동을 안 한다는 얘기인데요. 심지어 이런 정도의 지원을 받는 데 있어서도 어려움이, 지원 대상자가 되는 데도 어려움이 있다고 하는데 아까 전세 사기 피해자는 입증하는 피해자가 되기에도 조건이 굉장히 까다로운 것 같습니다. 왜냐하면 구조적으로 당신 과실이다라고 갈 가능성이 많은 길이 열려 있기 때문에, 그래서 피해자 인정받기도 힘들고, 그다음에 특히나 이렇게 특별법에 의한 피해 지원 대상이 되는 건 정말 힘들다고 하는데 이런 상황이 발생하게 된 이유, 앞서 조금 말씀을 주셨습니다만 왜 대상조차 되기가 힘든 거죠?
[박경찬 변호사]
이게 왜 이렇게 피해자의 피해 지원에서 조금 제한되는 부분이 있냐고 하는 부분과 좀 연결이 되는데요. 지금 저희가 지금 말씀을 계속 나누고 있는 게 전세 사기라는 걸 전제를 하고 있습니다. 그렇다 보니 요건에 어떤 임대인에게 사기의 고의가 있다는 점이 어느 상당 부분 입증이 돼야 되는 부분이 있습니다. 다른 요건들은 뭐 미뤄두더라도 그렇다 보니까 저희가 지금 가장 피해가 많은, 또 그리고 다수의 피해자가 있는 깡통 전세나 이런 부분에 대해서는 전부 제외된 부분이 있죠. 그러다 보니까 피해자로 인정받기도 힘들고 인정받아도 이 부분에서 혜택을 받기가 힘들다는 그런 말들이 나오는 겁니다.
[김상호 사회자]
내가 나에게 사기 피해를 준 저자가 정말 마음먹고 나한테 사기를 친 것이라는 사실을 내가 입증을 하지 않으면 피해자가 될 수 없는 거군요.
[박경찬 변호사]
그렇죠.
[김상호 사회자]
현상 사기당한 피해의 정황은 분명해 보여도. 그런데 특별법 만들어지기 전에도 그리고 심지어는 만들어지고 난 이후에도 정말 우리가 필요한 것은 나중에 어떻게 해볼 테니 길거리에 나앉는 거는 막아 좀 달라···
[박경찬 변호사]
네, 맞습니다.
[김상호 사회자]
그게 현실적인 요구고 그래서 나온 얘기가 이제 구제를 먼저 해달라, 어떤 방식이든. 빈집을 주고 거기에서 일단 후속 대책을 우리가 마련할 수 있도록 대응을 할 수 있도록 해달라, 그게 선 구제의 후 보상 후 회수, 우리가 갚든 어떻게 하든, 그들한테 받든 우리한테 갚든 일단 구제를 먼저 해 달라는데 이건 안 되고 있습니다. 왜 그렇습니까?
[박경찬 변호사]
이게 바라보는 시각이 이게 사기의 피해자라고 보는데요. 범죄 피해자죠. 그렇다 보면 임차보증금 회수 부분은 범죄 피해 금액이고 그러다 보면 범죄자와 피해자 사이에 민사상의 문제라는 보는 시각이 가장 큽니다. 그런데 최근에 인천 같은 경우에는 이런 사건으로 인해서 연달아 조금 극단적인 선택을 하시는 분들이 많았습니다. 그러다 보니 정부 차원에서 어떤 대책을 내놓아야겠다고 해서 지원 대책이 나왔고요. 그러다 보니까 좀 금융지원이나 어떤 경매가 진행되는 것에 대해서 어떤 유예나 정지하는 부분으로 집중하게 됐습니다.
그러다 보니 어떤 선구제 또는 지금 선구제를 많이 주장하시는 임차인들 입장에서는 뭐냐 하면 내가 여기서 좀 벗어나고 싶다 이런 게 가장 큰 건데요. 그 부분에 대해서 정부 입장에서는 그렇다고 했을 때 다른 사기 피해자와의 관계 형평성 문제도 많이 고려하는 그런 사정입니다.
[김상호 사회자]
다른 사기 사건 피해자들도 어떻게 보면 심정적으로는 비슷할 텐데 전세 사기만 특별히 선구제할 수 없다, 법적 형평성 차원에서는 충분히 이해가 갑니다만 이렇게 한꺼번에 발생하는 경우에는 조금 어떻게 보면 다른 차원에서 고려도 있어야 하지 않을까 이런 생각도 들기는 합니다. 그런데 뭐 법적인 형평성, 안정성 역시 중요하다는 생각도 들어서 이건 참 어려운 문제라는 생각이 드는데요. 그런데 공인중개사분이 다 그렇다는 건 아닙니다만 이렇게 마음먹고 이런 나쁜 행위를 하는 공인중개사는 전체 공인중개사들의 신뢰에 심각한 손상을 입히고 부동산 거래 시스템에 어떻게 보면 심각한 위기를 초래하는 일인데 처벌을 얼마나 받습니까?
[박경찬 변호사]
이런 경우에 공인중개사법에 의해서는 설명 의무 위반으로 볼 수 있습니다. 이런 경우에는 어떤 형사처벌보다, 형사처벌 규정은 따로 없고요, 과태료, 그리고 영업정지, 업무정지, 이런 규정이 있는데요. 그런데 이런 경우에 있어서는 저희가 공인중개사법에 의해서 처벌되는 것이 아니고 일반 형사법으로 처벌됩니다. 그리고 특형법으로 처벌되고 있는 거고요. 다 공모를 했기 때문에. 그래서 지금으로서 논의되는 게 공인중개사법의 처벌 규정을 강화하자는 그런 논의에 대해서는 크게 나오지 않는 부분이 있는 것 같습니다.
[김상호 사회자]
지금 말씀하신 건 설명을 하지 않았다는 규정을 위반하고 과태료 처분을 한다는 것인데 그 설명을 적극적으로 하지 않은 행위가 사기 행위에 일종의 가치 모의까지는 아니라고 하더라도 자기는 작위 부작위에 의해서 마음은 먹지 않았으나 사기를 성립시킨 걸로 법원에서는 실제로 처벌하거나 이러지는 않습니까?
[박경찬 변호사]
지금 말씀하신 것처럼 본인이 단순히 임대인이 알려주지 않기 때문에 알려주지 않는다라고 임차인에게 통지하는 경우에 있어서는 법원이 형사 처벌하지는 않습니다. 이게 사기의 공범으로 보지 않고 있고요. 그리고 다만 최근에 보게 되면 임차인이 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구한 사례가 있습니다. 이 경우에 있어서는 공인중개사에게 일정 부분 책임을 묻는 그런 판결이 있습니다.
[김상호 사회자]
보면 결국은 이 구조가 사기당한 사람, 네가 좀 더 적극적으로 꼼꼼히 챙겨보지 않아서 그렇다는 구조로 흘러갈 수밖에 없는 상황인 것 같아요. 왜냐하면 처벌도 그렇게 당연히 잘 처리할 거라고, 공인이지 않습니까? 공인중개사인데 믿고 처리했는데 그게 안 되어도 과태료 정도라면 결국은 처음부터 끝까지 아무도 믿지 말고 스스로 본인이 잘 챙겨볼 수밖에 없다, 결국 당하면 본인 탓이다, 이런 구조가 지금 돼 있는 것 같은데 심지어 지금은 그런 것 때문에 이제 혹시나 모른다고 생각해서 많은 분이 보증보험이라는 걸 가입하지 않습니까?
[박경찬 변호사]
맞습니다.
[김상호 사회자]
전세 사기는 심각해지고 있는데 최근에는 그래서 나는 그것으로부터 안전망을 확보하겠다고 많은 생각을 하신 분들이 이 보증보험에 가입하는 거는 그래도 생각이 많은 분들이잖아요.
[박경찬 변호사]
네, 맞습니다.
[김상호 사회자]
그런데 보험금 지급 안 하는 경우가 가끔 있다는데 이건 왜 이렇습니까?
[박경찬 변호사]
그거는 부산 쪽에서 이런 일이 발생했는데요. 대표적인 사례가 부산에서 가장 크게 문제 되고 아마 그 임대인이 구속된 걸로 제가 알고 있습니다. 임대인이 민간 임대사업자로서 사업을 하기 위해서는 보증증권에 가입해야 하는데요. 그러다 보니까, 그런데 그 조건이 있습니다. 이렇게 어떤 임대 주택의 공시지가의 150% 내에서 임차보증금을 받을 수 있다, 이런 기준들이 좀 있습니다. 그런데 그거를 면탈하기 위해서 임대인이 임대차 계약서에 보증금 난을 좀 위조하는 거죠. 위조를 해서 만일에 1억 5천인데 이 부분에 대해서 1억으로 기재해서 실제 받은 보증금을 낮추는 거죠. 낮추다 보면 전체 기준에 부합되도록 만드는 것입니다. 그런데 실제 받은 건 1억 5천입니다. 그런데 1억 5천으로 전부 한동에 임대주택을 계산하게 되면 한도를 훌쩍 넘은 거죠. 이런 경우에 있어서 주택도시보증공사인데요. 여기서 보통 HUG라고 그럽니다. HUG에서 이런 경우에 임대인에게 보증 계약을 해지하고 그래서 임차인에게 이 해지를 통해서 저희가 보증금을 드릴 수가 없다, 뭐 전세 보증금을 반환할 수 없다, 이렇게 통지하는 경우가 발생했습니다.
[김상호 사회자]
결국은 보험증권도 믿었는데 그것도 마음먹고 사기를 치는 자들한테는 당할 수가 없다는 얘긴데 지금 우리 박 변호사님 보시기에 실제 사례도 상담하고 이러면서 보시기에 전세 사기 특별법 사각지대, 이거는 조금 보완해야 한다고 생각되는 지점이 어딘가요?
[박경찬 변호사]
지금 쭉 말씀은 다 드렸습니다. 이게 '선 구제 후 회수'를 하자, 여러 가지 이야기가 나오고 있는데요. 가장 사각지대가 지금 많이 드러나는 게 다가구 임대주택에서 많이 드러나고요. 그리고 신탁 사기에서 많이 드러납니다. 그런데 이런 부분에 대해서 피해자에게 어느 정도 구제가 되기 위해서는 선 구제 그리고 후 회수, 그런데 일각에서는 이런 부분이 그러면 임차인에게 전액을 임차보증금을 국가에서 책임진다고 알고 계시는 분도 계신데 그렇지는 않고요. 지금 그런 부분에서 프로그램이라고 이렇게 칭하고 있는데요. 일정 부분 정부에서 임대차 보증금 채권을 매입하는 기간을 지정하고 그럼 그 매입하는 기관에서 당시에 임대차 보증금의 이 채권을 평가를 합니다. 평가를 해서 임차인에게 이 평가 금액을 선지급을 받겠느냐라고 여쭤보는 거고요. 그리고 받겠다 그러면 그 금액을 드리고 임차인은 다른 주거지로 이동하고 그래서 임차인에게 어떤 제 선택권을 좀 주어지는 그런 방식을 취하지 않겠느냐 하는 게 제 생각입니다.
[김상호 사회자]
좀 더 적극적으로 지금 이런 현상을 당장 당하신 분들, 특히 젊은 분들이 많은데 타개할 방법을 조금 전향적으로 고려해 달라는 말씀을 주셨습니다. 계속 변호사님하고 말씀 나누면서 우리가 든, 제가 든 생각은 앞서 말씀드렸습니다만 부동산 계약, 결국은 당하면, 전세 사기를 당하면 가장 고통스러운 건 개인이고 책임도 개인에게 자꾸 돌아온다고 하고 있습니다. 그래서 종국적인 책임은 개인에게 전가되는 현 상황에서 변호사님 보시기에 앞으로 계약을 앞두고 있는 많은 개인에게 꼭 이것만은 유의하고 확인하고 조심해 달라고 당부하시고 싶은 말씀이 있으면 끝으로 듣고 오늘 마쳐야 할 것 같습니다.
[박경찬 변호사]
먼저 하나 말씀드리고 싶은 것이 전세 사기, 깡통 전세가 발생한 게 좀 개인의 문제는 아닙니다. 이런 깡통 전세가 발생할 거라고에 대해서는 한 3년 전부터 경고가 다 있었고요. 부동산 경기가 과열하면서 문제가 발생했었습니다. 그리고 깡통 전세로 인해 임대주택이 각 호실이 좀 비거나 안 그러면 실제 임대주택을 관리해야 하는 소유자가 사라지거나 이런 경우가 있어서 임대주택이 관리되지 않아서 사회적 문제가 발생할 거라고 예측이 다 가능하고 있습니다. 그렇기 때문에 이런 부분에 대해서는 좀 지자체나 아니면 정부에서 전향적으로 관리가 필요할 것 같고요. 실태 파악도 필요하고요.
그리고 임차인 같은 경우에 있어서는 이런 전세 사기나 깡통 전세를 피하기 위해서 보통 말은 합니다. "등기부등본을 좀 확인하자" 그리고 "동사무소 확정일자도 잘 확인해 보자" 이렇게 이야기하지만, 사실 뭐 마음먹고 임대인이 그런 부분에 동의를 해주지 않겠다라고 하면 사실 나는 마음에 드는 집인데 임대인이 좀 까탈스럽다 해서 들어가지 않을 수 없는 그런 사항이 있습니다. 이런 경우에 있어서는 공인중개사에게 보증 증권에 가입하게 해달라 그리고 보증증권에 가입할 수 있는지를 확인해 달라고 꼭 요청하셔서 보증 증권 가입 이후에 임대차 목적물에 들어가시는 게 맞다고 생각합니다.
[김상호 사회자]
대구 민변에서 전세 사기 TF팀장을 맡고 계신 박경찬 변호사 모시고 오늘 끝없이 벌어지고 있는 전세 사기 피해 상황, 그다음에 필요한 대책 좋은 말씀 들었습니다. 고맙습니다.
[박경찬 변호사]
네, 감사합니다.
