정부가 지방 악성 미분양 해소 대책으로 LH가 3,000호를 매입해 임대주택으로 활용하는 방안을 발표했습니다. 그렇지만 현재 지방 미분양 물량은 1만 7,000호 이상에 육박하고 있어 일부 매입만으로는 해결이 어렵다는 지적이 나오고 있습니다. 이와 함께 정부는 CR리츠 도입과 민간 임대사업자 확대 등 추가 대책을 내놓았지만, 실질적인 투자 유인이 부족해 효과가 제한적이라는 평가가 나오는 상황입니다. 토크ON은 정부가 발표한 지방 악성 미분양 해소 정책에 대해 평가하는 시간 마련했습니다.

[김상호 사회자]
지금 지방 악성 미분양 해소 대책이 한 가지 나왔는데, 그 실효성을 한번 살펴보겠습니다. 특히 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택 3,000호를 LH가 먼저 매입하여 임대 아파트로 활용하겠다는 방안을 발표했는데, 이 방안에 대해 어떻게 평가하십니까?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
현재 대내외적으로 불확실성이 워낙 큰 상황에서, 줄어든 건설 투자로 인해 경제 성장률까지 하락할 수 있다는 판단을 한 정부가 건설 시장 안정화를 위해 LH가 악성 미분양을 매입하여 3,000세대를 '든든 전세'와 같은 임대주택으로 활용한 후, 6년 후에 분양 전환하겠다는 계획을 발표했습니다. 하지만 몇 가지 실효성에 대한 의문이 있습니다.

첫째, 수도권을 제외한 지방의 악성 미분양 물량이 1만 7,000호가 넘습니다. 향후에도 준공 후 미분양 물량이 계속 누적될 가능성이 높은데, 약 3,000세대(전체의 17% 수준) 매입만으로 실효성이 있을까요?

둘째, 정부는 향후에도 주택 시장을 모니터링하면서 매입 주택을 더 늘리겠다고 밝혔는데, 과거 2008년~2010년 사이 LH가 같은 방식으로 약 7,000호를 매입한 적이 있습니다. 당시 미분양 물량은 약 16만 호에 달했는데, 현재와 같은 LH의 재정 건전성을 고려하면 추가 매입이 얼마나 가능할지 의문입니다.

셋째, 2010년 당시에도 LH가 같은 방식으로 매입했는데, 그때는 분양가의 약 70%, 즉 30% 할인된 가격으로 매입했습니다. 이번에도 같은 수준에서 매입한다면, 현재까지 버티고 있는 건설사들은 과다 지급된 금융 비용과 공사비 상승으로 인해 마진이 많이 줄어든 상황입니다. 그런데 LH가 30% 할인된 가격으로 매입하겠다고 할 경우, 과연 얼마나 많은 건설사가 이에 응할지 의구심이 듭니다.

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
이 효과는 크게 크지 않습니다. 그렇다면 LH가 이렇게 매입하는데, 이에 따라 누가 혜택을 보게 됩니까? 이를 살펴보면 사실 건설사가 혜택을 보는 것도 아닙니다.

LH에서 매입하게 되면, 주택이 판매되면서 돈이 누구에게 가느냐 하면, 최우선 수익자인 금융사가 대출금을 회수하게 됩니다. 그리고 그 돈이 남았을 경우, 건설사가 미지급된 공사비를 받을 수도 있고, 사업 주체인 시행사에도 일부 금액이 돌아갈 수 있습니다. 결국, 돈을 빌려준 금융사가 가장 큰 수혜자가 되는 구조이지, 이 시장을 활성화하는 정책 조치는 아닙니다.

[김상호 사회자]
두 분 모두 평가가 후하지는 않은 것 같습니다. 또 다른 정책 중 하나로, 관련법을 개정해서 현재 아파트가 아닌 주택에만 허용되고 있는 '매입형 등록 임대'를 지방 악성 미분양 아파트에도 적용하는 방안이 있습니다. 또한, 지방 미분양 주택을 매입하여 운영하는 'CR리츠'라는 제도를 상반기에 출시하도록 지원한다는 계획도 포함되어 있습니다. 이에 대해 소개해 주시고, 정책이 실질적으로 미분양 해소 효과를 가질 수 있을지 전망해 주시죠.

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
매입형 임대주택이란, 임대사업자로 등록된 사람이 기존 주택을 매입한 후 임대주택으로 공급하는 방식으로, 임대의무기간이 10년이며, 그동안 연 5% 이내로만 임대료를 인상할 수 있도록 제한됩니다. 일정한 공적 의무를 지게 되면 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 등의 세제 혜택을 받는 제도입니다.

이 같은 제도는 과거 민간 자본을 임대주택 시장으로 유도하여 운영하겠다는 취지로 도입되었지만, 각종 세제 혜택을 받은 다주택자들이 주택 시장을 투기의 장으로 변질시켰다는 비판을 받았습니다.

결국, 문재인 정부 당시 폐지된 제도였으나, 현재는 비수도권 지역의 3억 원 이하 연립주택 등 비(非)아파트 유형에 한해 등록이 가능하게 되어 있습니다. 그런데 정부는 이번에 전용면적 85㎡ 이하의 준공 후 미분양 아파트까지 등록형 매입 임대주택으로 포함하는 방안을 발표했으며, 이를 시행하려면 민간임대주택법 개정이 필요합니다.

공적 자금이 아닌 민간 자본을 활용해 주택 시장을 안정시키겠다는 취지는 이해되지만, 악성 미분양으로 전락한 주택들은 투자 가치가 낮아졌기 때문에, 개인 투자자들이 연 5% 수익과 10년 의무 임대 기간을 감수하면서까지 매입할 매력이 있는지 의문이 듭니다.

한편, CR리츠는 기업 구조조정 리츠로 일반 대중에게는 다소 생소한 개념입니다. 리츠(REITs)란 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 배당 수익을 분배하는 간접 투자 방식인데, 상장 리츠처럼 안정적인 수익이 보장되는 상품은 일부 투자자들에게 매력적인 투자처로 알려져 있습니다. CR리츠는 1997년 외환위기 당시 기업 구조조정을 지원하기 위해 도입되었으며, 주로 금융위기와 같은 경기 침체 시기에 구원투수처럼 등장하는 방식입니다.

정부는 주택 건설 시장 활성화를 위해 CR리츠를 발표했으며, 미분양 주택을 매입하여 임대 후 시장 상황이 개선되면 분양 전환하는 구조로 운영됩니다. 정부는 CR리츠의 활성화를 위해 현재 인가제로 운영되는 CR리츠를 등록제로 전환하고, 미분양 주택을 매입·임대할 경우 취득세 및 종부세 등의 세제 혜택을 부여하겠다고 밝혔습니다. 결국, 이를 통해 건설사를 지원하겠다는 의도입니다.

하지만 CR리츠의 목적은 공공 복리 증진이 아닌 수익 창출이므로, 지방 미분양 주택이 과연 투자 가치가 있는 우량 매물인지가 핵심입니다. 이러한 점을 고려하면, 정부의 노력에도 불구하고 시장 참여는 제한적일 것이며, 정책 실효성도 낮을 것으로 보입니다.

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
실효성에 대해 조금 더 설명해드리면, 과거 민간 매입 임대 등록 사업자 제도가 폐지된 이유는 부동산 가격 급등과 함께 투자 수단으로 변질되었기 때문입니다. 하지만 지금처럼 부동산 시장이 침체한 상황에서는 민간 임대 등록 사업자를 부활시킬 필요가 있습니다.

그런데 이번 정책은 준공 후 미분양 아파트에만 한정하겠다는 것이 핵심입니다. 이미 준공 후 미분양 아파트는 '악성 매물'로 낙인찍힌 상황인데, 수익성이 낮은 이 매물을 과연 누가 매입할 것인가 하는 문제가 남아 있습니다. 따라서 미분양 아파트 전체로 확대할 필요가 있습니다.

두 번째로 'CR리츠'도 마찬가지입니다. 지난해 발표된 이후 10개월이 지났지만, 현재까지 등록된 사례는 2건, 1,000세대 미만에 불과합니다. 게다가 신청은 이루어졌으나 등록 허가조차 나지 않았습니다. 1년 가까이 지났음에도 정책이 제대로 시행되지 않는 현실을 고려할 때, CR리츠의 투자 구조가 수익성을 보장하지 못한다는 점이 문제이기에 좀 더 정책적인 완화를 추진해야 합니다.
[김상호 사회자]
여당에서는 현재 비수도권 지역에만 DSR(Debt Service Ratio) 규제를 한시적으로 완화하는 방안을 검토해달라고 정부에 전달하고 금융감독원에도 요청했습니다. 하지만 이번 대책에서는 빠져 있습니다. 어떻게 평가하십니까?

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
현재 우리 부동산 정책이 뭐냐 하면 실수요자 중심이고요. 무주택자가 주택을 구입하도록 유도하고 있으며, DSR 규제도 소득이 많은 사람이 집을 살 수 있도록 제한하는 방식입니다.

하지만 현재 부동산 시장은 침체해 있으며, 무주택자이면서 소득이 높지 않은 사람들은 집을 살 수 없는 환경에 놓여 있습니다. 부동산 시장을 활성화하려면 핵심은 대출 규제 완화와 세제 부담 완화로 수요를 촉진하는 것입니다.

그러나 이번 대책에는 그러한 실질적 완화 조치가 빠져 있습니다. 그래서 시장에서는 이번 대책을 두고 '속 빈 강정'이라고, '사실은 알맹이가 없는 부동산 정책이다'라고 평가하고 있습니다.

[김상호 사회자]
이 교수님, DSR 규제가 빠진 것에 대해 어떻게 평가하십니까?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
사실은 정부가 지금 너무나 잘 알다시피 대외적으로 불확실성이 많은데, 당분간 실질 소득이 증가할 요인이 잘 보이지 않습니다. 그런 상황에서 부동산 경기가 침체한 지방 거주자들에게 ‘빚내서 집을 사라’라고 얘기하기에는 상당히 부담을 느꼈을 것 같습니다.

저도 향후에 경기가 반등하거나, 또는 더 이상 나빠지지 않을 거라는 판단이 설 때까지는 사실 그 시점 이후에 DSR 완화를 생각하는 게 조금 더 바람직하지 않나 싶습니다. 좀 신중하게 접근하는 것이 맞지 않나 하는 생각이 듭니다.

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
그러나 지방의 미분양을 해소하려면 실수요자만으로는 해결할 수 없다는 거죠. 그렇게 놓고 보면, 미분양 아파트를 취득할 때만큼은 그래도 DSR을 좀 배제해 줄 필요가 있지 않느냐, 이렇게 우리가 민간에서 요구하고 있는 겁니다.