지난 2월 19일, 정부가 LH를 통해 준공 후 미분양 아파트를 매입하는 대책을 내놓았습니다. 그동안 대구·경북은 '미분양 무덤'으로 불릴 정도로 부동산 침체 국면에 놓여 있었는데요.

이번 대책이 지역 '악성 미분양' 문제 해결과 위기의 건설 경기에 얼마나 숨통을 터줄 수 있을지 관심이 모아지고 있습니다. 토크ON은 정부가 발표한 악성 미분양 대책을 분석해 보고 2025 대구 부동산 시장 전망을 들어봅니다.

[김상호 사회자]
이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수, 송원배 대구경북 부동산분석학회 이사 나오셨습니다. 

먼저 대구 지역 부동산 현황 전망 여러 가지 지표나 이런 것들을 통해서 그리고 전국 상황과 비교를 통해서 두 분 말씀을 들어보고 어떤 상황인지 먼저 짚어보겠습니다.

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
일반적으로 부동산 가격과 거래량 데이터를 가지고 부동산 시장을 통상 예측합니다. 부동산 가격의 선행 지표인 거래량 관점에서 보면 전국적으로 2020년도의 거래량이 가장 많았습니다. 그 이후 거래량이 지속해서 감소하는 추세를 보이고 있고요. 이 거래량 감소는 가격 하락을 불러오기 때문에 대구 지역 또한 부동산 가격이 하락했습니다.

대구는 타 도시들에 비해서 거래량 감소 폭이 가장 컸고 가격 또한 가장 큰 폭으로 하락했습니다. 사실 이 같은 결과의 주된 원인은 공급 과잉이 주된 원인입니다. 부동산 시장, 주택 시장이 주택 투자자 만에 의한 시장이 되어서는 안 되겠죠. 그런데 이 부동산 시장이 여러 가지 문제로 실타래처럼 꼬여 있습니다. 그래서 이런 부동산 시장 또한 단기간에 쉽게 안정화 되기는 좀 어려울 것으로 판단됩니다. 그래서 이럴 때일수록 각계 분야 전문가들이 좀 머리를 맞대고 좀 진지하게 부동산 시장에 해법을 내놔야 하지 않나 이렇게 생각합니다.

[김상호 사회자]
여러 가지 지표 자체만 봐도 상황이 녹록지 않고 심각한 것 같은데요. 송원배 이사는 어떻게 보십니까?

[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
산이 높으면 골이 깊다고 하죠. 과거 우리가 부동산이 많이 급등하던 시절이 있었습니다. 크게 보면 대구 부동산 시장은 2013년도부터 2022년 상반기까지는 올랐습니다. 그러던 것이 22년 하반기부터 금리가 오르면서 거래가 되지 않고 가격 조정이 왔죠. 이 분위기가 2023년 24년도까지 이어졌는데 24년도에는 사실은 바닥을 다지는 과정이었고, 25년도가 지금 어떻게 보면 회복해야 하는데 회복을 앞두고 가장 암담한 시장 상황입니다. 동 트기 전 새벽이 가장 어둡다고 하듯이 지금 현 시점은 부동산이 할인 분양 그다음에 미분양이 쌓이고 해서 시장이 가장 어렵다고 느껴지는 시점이기도 합니다.

[김상호 사회자]
대구 부동산 시장의 위기가 좀 질적으로 좀 좋지 않다 이렇게 얘기한 이유 중 하나가 미분양 아파트가 많아서 그런 거 아니겠습니까? 심지어 대구 부동산 시장 뇌관이라고 말하기도 하는데요. 대구 내에서도 또 온도 차가 조금 있을 것 같습니다. 우리 지역 내 미분양 상황 특징 정리를 좀 해 주실까요?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
지금 대구 지역의 미분양 아파트는 2022년도에 1만 4400호로 가장 많았고 이후 감소 추세를 보이고 있습니다. 현재 통계를 보니까 2024년 12월 기준으로 약 8,800호, 악성 미분양이라고 부르는 준공 후 미분양 물량이 약 2,674호에 이르는 것으로 나옵니다. 구·군별로 살펴보면 달서구가 가장 많고 다음으로 북구, 수성구, 남구 순인데요. 이 같은 미분양 물량은 사실 공급된 물량에 비례해서 특징이 나타난다고 볼 수 있습니다.

다만 이 준공 후 미분양은 달서구, 수성구, 동구, 서구 순으로 많은데요. 특징적인 것은 동구, 서구 쪽 준공 후 미분양 물량이 쉽게 좀 줄어들지 않아요. 왜 그럴까요? 아무래도 생활 편의 시설이나 기반 시설이 부족하고 또 상대적으로 선호하지 않는 입지이기 때문에 각종 할인 혜택을 부여하는 데도 쉽게 먹히지 않는 것 같습니다.

2023년도 이후에 대구시가 주택 사업 승인을 전면 보류하고 있는 상황에서 주택 공급이 거의 이루어지지 않는데도 불구하고 미분양 주택의 감소 추세나 준공 후 미분양 물량 즉 악성 미분양 물량이 계속 증가하는 것은 상당히 우려스러운 부분이라고 생각합니다.
[김상호 사회자]
이런 위험의 징후로 포착되는 것 중 하나가 건설사들이 미분양 물량을 할인 분양하는 것 아니겠습니까? 지금 할인 분양 상황이 어느 정도고 실제로 그 효과가 있습니까?

[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
건설회사에서 할인 분양을 처음부터 하지는 않죠. 일반적으로 분양이 잘 되면 할인분양하지 않습니다. 미분양이 발생할 경우 자금을 회수하기 위해서 어떻게 하냐면 우선 조건을 변경합니다. 중도금 무이자라든지 발코니 확장 무상 시공 같은 옵션을 제공했다가 그것도 안 되면 뭐라도 하나 더 끼워주는 거죠. 끼워줘서도 이 분양이 일정 부분 한계가 닥칩니다. 그러면 제 살을 도려내는 심정으로 할인을 하는 거죠.

그런데 처음에 대구에서 한 1억 할인한다고 하니까 굉장히 큰 금액이어서 수요자들이 1억 할인 같으면 살 만하다는 반응이 있어서 일정 부분 또 할인 분양으로 인해서 분양이 촉진되었습니다. 그러다가 이게 더 높아져서 지금은 5% 할인, 10% 할인, 경우에 따라서는 20% 할인까지 나오고 있는데도 불구하고 분양에는 제한적인 거죠. 입지가 좋은 곳에 20% 할인한다면 다 나갔겠죠.

그런데 미분양이라는 특성이 뭐냐 하면 입지 여건, 생활 여건 이런 게 다 합쳐져서 할인하고 있기 때문에 지금 대구 시내 곳곳에 따져 있는 상황을 보면 할인만 한다고 해서 다 나가고 있지는 않은 상황입니다.
[김상호 사회자]
부동산 시장의 침체가 지속되고 있는데 근본 원인이 뭐라고 보십니까?

[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
대구 시장의 가장 큰 근본 원인은 지금까지 공급 과잉입니다. 우리가 다른 지역에 비해서 신규 공급이 많았고요. 또 신규 공급이 결국은 입주와 도래됩니다. 입주와 맞물리니까 이 시장에서는 비정상적인 시장이 되는 거죠. 가장 큰 문제는 지금 입주 물량 압박으로 인해서 기존 아파트 가격도 떨어지고, 입주하는 시점에 마이너스 프리미엄 등등으로 겹쳐져 있는 상황이고 두 번째는 금리 환경입니다. 과거에 분양하던 시점에는 초저금리 상황이었다면 지금 입주하는 시점에는 아주 고금리 시장이 되어 있고요.

세 번째는 지금 미분양을 촉진을 해야 하는데 부동산 규제, 정책적인 규제가 가해져 있는 이 삼박자가 지금 대구 시장하고는 다 엇박자가 나 있는 그런 상황입니다.

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
송원배 이사님 말씀하신 것처럼 공급 과잉이 주된 원인이라는 거 맞습니다. 그런데 근본적으로 좀 더 들어가다 보면 여러 가지 대내외적인 여건상 부동산 경기가 침체할 수밖에 없는 요인은 많습니다. 지역적인 요인이 사실은 가만히 살펴보면 대구가 과거부터 현재까지 계속 똑같은 현상을 반복하고 있습니다.

공급 과잉이 처음이 아닙니다. 그러면 근본적인 원인이 뭐냐면요. 특히 중소 도시도 아니고 인구가 200만 명이 넘는 큰 도시에서 왜 항상 이런 일이 일어나는지 저는 개인적으로 기반 산업의 부재가 그 중심에 있다고 생각합니다. 기반 산업 부재는 전국 16개 시도 중에 GRDP가 거의 중하위권에 머무르는 데 큰 역할을 지금 하고 있고요. 그다음에 자영업자 비율을 증가시키는 허약한 경제 지역 경제 특성을 만들어내게 됩니다. 이로 인해서 가계 경제에서 부동산 주택이 차지하는 그 비중이 커질 수밖에 없도록 만들어져 있고 그러니 대구 지역 사람들은 부동산이나 주택에 더 많은 애착을 가지게 됩니다.

결국 이런 기반 산업과 같이 높고 커다란 보호막이 없기 때문에 조그마한 외풍에도 쉽게 지역 부동산 시장이 냉온을 왔다 갔다 하는 이런 널뛰기 현상을 보인다 이런 저는 판단하고 있습니다.

[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
대구의 산업 경제 기반이 취약한 부분도 없지 않아 있기는 합니다마는 어떻게 보면 주택 부동산이라는 것이 실거주이면서도 경제제로 좀 이렇게 변화한 부분도 있습니다.

다른 산업이 취약하니까 주택을 통해서 경제적인 소득을 좀 취하려고 하는 거죠. 그래서 부동산 경기가 좋을 적에는, 너나 할 것 없이 부동산 투자에 앞섰다가 부동산 시장이 나빠지니까 하나같이 다 던지는 상황인 거죠. 그래서 올라갈 때는 굉장히 급등하고 또 내려갈 때는 이게 급락하는 상황을 좀 반복하고 있는 거죠.