최근 정부가 발표한 부동산 정책 중 지방 이주 세제 혜택과 세컨드홈 특례가 포함되었지만, 지역의 부동산 시장에는 실효성이 부족하다는 지적이 나옵니다. 한편, 대구 미분양 물량이 점차 줄어들자 대구시가 최근 주택정책의 방향을 공급량 확대로 선회하겠다고 밝힌 상황인데요. '토크ON'은 대구 부동산 시장의 상황을 진단하고 어떤 대책이 필요한지 짚어봅니다.

[김상호 사회자]
대구 부동산 시장 상황을 짚어보겠습니다. 우리 지역은 부동산 문제가 수도권과는 조금 다릅니다. 8월 정부 대책을 보면 비수도권도 해당하는 내용들이 있습니다. 수도권에서 비수도권으로 이주하면서 주택을 사게 되면 양도소득세를 공제해 주겠다, 세컨드 홈 과세 특례를 해주겠다는 내용이 있습니다. 송원배 이사님, 지역 부동산에 활기를 줄 수 있을 것으로 보십니까?

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
취지 자체는 아주 좋습니다. 수도권에서 퇴직한 65세 이상 어르신들이 경제 소득 없이 서울에서 비싼 세금을 내면서 굳이 거기 살아야 할 이유는 없다고 생각합니다. 서울 집값이 계속 올라가고 있으니까 “이 집을 팔아야 하나? 서울 집값이 올라간다고 가정해 보면 팔고 지방으로 가는 것을 후회하지 않을까”라는 생각도 들 것입니다.

이번 대책이 양도소득세를 내년에 팔면 50% 감면해 주고, 그다음 해에 팔면 30%까지 감면해 주겠다는 것입니다. 경제적 유인책 자체는 나쁘지 않습니다만, 이번 세금 정책과 결부되면서 “세금으로 나를 겁박하고 있나?”라는 오해 아닌 오해를 주고 있습니다. 오히려 정책만 떼어놓고 보면 좋은 취지와 제도인데, 세제 정책이 국민에게 외면당하며 “수도권 밖으로 나를 쫓아내나?”라는 뉘앙스를 주고 있습니다. 그래서 이번 발표가 아니라 다음 대책에 발표됐더라면 훨씬 더 좋았을 것이라는 생각이 듭니다.

다음으로는 ‘세컨드홈 과세 특례’입니다. 결국 인구 감소 지역의 주택을 한 개 더 사게 되면 기존의 주택도 1세대 1주택 특례를 유지하면서 새로 사는 것은 주택 수에서 제외되는 취지입니다. 

그런데 인구 감소 지역이라는 것이 대구에는 ‘남구, 서구, 군위군’이 있습니다. 근데 남구와 서구는 제외되고, 군위군에만 해당 사항이 적용됩니다. 이렇게 해서는 별로 실효성은 없는 대책입니다. 또, 대구에 사는 사람들이 경북에 나가 사는 것도 1세대 1주택 특례를 유지하면서 주택 수 제외가 됩니다. 다만 대구에 사는 사람들도 이런 제도가 있다고 하더라도 경북에 집을 얼마나 사고 있느냐 생각해 보면 생각보다 많지 않습니다.

사실상 대구 전체가 다 인구 감소 지역입니다. 과거 254만 도시에서 지금 인구가 235만이지 않습니까? 대구 전체 인구가 과거에 비해 20만 줄었는데, 수도권과 지방을 비교해 본다면 오히려 대구 전체를 인구 감소 지역으로 보고 특례를 유지해 주는 것이 맞다고 생각합니다.

[김상호 사회자]
이 교수님은 이번 정책이 지역 부동산에 어떤 효과를 줄 거라고 보십니까?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
저는 시각이 다릅니다. 결론적으로 얘기하면 이번 정책은 탁상공론이고 전혀 의미가 없다고 생각합니다. 원론적으로 우리가 주택을 선택할 때는 인적 네트워크나 생활 스타일이 어느 정도 맞는지를 고려해서 선택합니다.

사실 대구에 미분양 아파트가 4천 개가 넘고 준공 후 미분양이 3천 개가 넘는데 잘 안 팔리지 않습니까? 왜 안 팔릴까요? 숫자만 보면 공급이 많이 됐다고 얘기하지만, 실제로 소유자나 거주자 입장에서 집이 나하고 맞느냐, 안 맞느냐가 있다는 것입니다.

하물며 수도권에서 비수도권으로 갔을 때 인센티브를 준다는 것은 큰 영향이 없습니다. 오히려 주택을 어떻게 바라봐야 하느냐, 주거 의식과 주거에 대한 개념을 한 번 더 깊이 고민한다면 이번 대책은 정말 탁상행정이기에 큰 효과가 없다고 생각합니다.

[김상호 사회자]
그동안 공급 과잉을 겪었던 대구 부동산이 최근 거래가 늘면서 전월세 매물이 줄고 분위기는 조금 반전된 것 같다는 얘기가 들립니다. 반면에 주택시장은 양극화 현상을 보인다고 하는데요. 대구 부동산 시장의 현상을 어떻게 보고 계십니까?

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
최근 대구 전월세 가격은 올라가고 있습니다. 전월세 가격이 올라간다는 것은 물량이 많이 줄었다는 것입니다. 전월세 물량 감소 배경에는 과거 대구의 아파트 입주 물량이 3만, 2만 세대라고 얘기했을 때가 있었지 않습니까? 입주가 많다는 것은 시장에 공급이 넘쳐난다는 것입니다. 결국 내가 입주하지 않게 되면 물량이 전세나 월세로 나오는데, 지금 대구의 입주 물량이 현격히 감소하고 있습니다. 그러다 보니까 전세와 월세 매물 물량이 줄어드는 것이고, 그렇다 보니 전월세 가격이 상승으로 이어지고 있는 것입니다.

다음으로 ‘양극화 문제’입니다. 예전에도 양극화가 있었지만, 지금처럼 극명하게 달라진 적은 없었습니다. 결국 다주택자 중과세로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 나타나면서 양극화가 한층 더 심해진 것입니다. 옛날에도 서울과 지방의 양극화가 있었고, 대구에서도 지역별 양극화가 있었고, 동일한 지역 내에서도 어느 동이냐에 따라서도 달라지지 않습니까? 전국적인 현상이고 앞으로도 더 지속되거나 더 심화할 여지는 충분합니다.

결국 제도가 바뀌어야 합니다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 왜 그렇게 나타나고 있느냐. 결국은 다주택자 중과세 규제를 하고 있으니까 수도권 입장에서는 지방 주택을 먼저 처분하게 되는 것이고, 대구 같은 경우에는 수도권 이외의 주택을 먼저 판매하게 되는 것입니다. 그래서 양극화도 정책이 만들어 낸 부산물이라고 보는 것입니다. 또한 대구 시장 전체를 놓고 보면 입주 물량이 많이 감소하다 보니 앞으로 전반적으로 부동산 시장이 점진적으로 회복될 것이라고 보입니다.

[김상호 사회자]
이 교수님 어떻게 보십니까?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
앞으로 5년에서 10년간 대구 부동산 시장의 최대 화두는 양극화입니다. 현재도 수성구 핵심지와 외곽 지역 아파트 가격 격차가 동일 평형 기준 10배에 육박합니다. 여기에 공사비 급등이 더해지면서 재건축·재개발 분담금이 천문학적으로 치솟았습니다. 시지, 지산·범물, 상인·대곡, 칠곡 등 1990년대 대규모 택지지구 아파트들이 대거 노후화되었지만 이미 용적률을 최대한 찾아 썼기 때문에 사업성이 부족해 재건축이 어렵습니다. 거기에 공사비 급등까지 오히려 주거의 질을 더 떨어뜨리게 될 것입니다.

최근 시행사가 아파트 사업을 하면서 자기 돈 한 푼도 안 넣고 시행하다 보니까, 만약에 미분양으로 전락했을 때 문제가 건설사와 은행까지도 연쇄 부도로 이를 수 있습니다. 그래서 국토부에서 몇 년 전에 자기 자본 비율을 높이라고 했죠. 아파트를 시행할 때 땅값의 최대 20%까지를 안 넣으면 하지 말라고 해놨습니다.

앞으로 시행사는 지주 작업 업체로 전락하고, 아파트 시행 방식은 건설사가 할 수밖에 없는 구조입니다. 그러면 건설사는 한정된 재원과 자본, 장비를 가지고 사업성이 좋은 곳에만 갈 수밖에 없습니다. 서울과 대구 중에는 서울로, 대구 내에서는 수성구로 갈 것입니다. 그렇다면 외곽 지역은 공사비 급등으로 재건축, 재개발은 어려워질 것이고요. 도심 안에서도 사업성 좋은 곳만 건설에 나서는 것입니다.

최근 대구가 ‘통개발 마스터 플랜’을 발표한 게 있는데, 4개 지구가 있습니다. 산격지구, 범어·만촌 지구, 수성지구, 송현·대명지구입니다. 이 중 유일하게 범어·만촌 지구만 지주 작업이 활발하게 이루어져 있고, 최근 모니터링 해보니 다른 지구는 움직임이 없습니다.

여기에 전세대출 만기 상환 규제와 학군 수요 등이 겹치며 전월세 불안이 심화하는 등, 원인은 서울과는 다르지만 대구 내에도 주거 격차와 시장 불안이 고착화하고 있습니다.

[김상호 사회자]
대구시가 그동안 미분양 관리를 위해 신규 주택 건설 허가를 엄격히 제한해 왔으나, 최근 공급을 재개하는 쪽으로 방향을 틀고 있습니다. 송원배 이사님, 대구시의 정책 선회는 적절하다고 보십니까?

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
공급 정상화는 필요합니다. 대구의 지난 10년 연평균 아파트 공급량이 1만 3,300호 수준이었는데, 최근 4년간 연평균 분양 물량은 2,400호에 그쳤습니다. 지금 당장은 과잉 공급의 여파를 막는다 하더라도 수년 뒤에는 심각한 입주 가뭄으로 가격 폭등을 부를 수 있습니다.

또한, 연간 1만 3,000호 공급이 2,000호 수준으로 쪼그라들면서 지역 건설업계 일자리와 고용 기반이 완전히 무너졌습니다. 대구의 일자리도 고용 창출도 그만큼 감소했습니다. 지역 경제가 어려워지고 있는 것입니다. 건설 종사자들이 대구에 일이 없어서 다른 지역으로 갔다가, 해당 지역마저도 건설 일자리가 줄어들고 있으니까 이직을 하거나 놀고 있는 사람도 많습니다. 향후 대구에 주택을 다시 지으려 해도 인력난과 인건비 상승으로 공사비가 폭등하는 악순환에 직면하게 됩니다. 지금 대구시에서 공급 물량을 늘리는 것은 바람직한 상황이라고 보입니다.

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
공급을 늘려야 한다는 큰 방향에는 동의하지만, 대구시가 단순히 인허가를 막아서 공급이 끊겼다고 하기보다는 시장 악화로 민간 사업자들이 사업을 추진하지 않은 측면이 큽니다. 

대구 재건축을 조사해 보니 추진부터 입주까지 평균 16년, 재개발은 23년, 민간 부지 매입 방식도 최소 6년이 소요됩니다. 지금 속도를 내지 않으면 2032년까지는 도심지 내에 온전한 주택이 거의 없습니다. 그러면 주거 시장이 아주 혼란해질 것입니다. 그렇다면 대구시가 공급 정책으로 선회한다는 말은 그냥 구호 차원에 그칠 것이 아니라, 외곽지에 있는 노후 주택의 정비 사업 절차를 아주 간소화하는 행정적인 측면에서 적극적인 인센티브까지 줘야 합니다.

또, 민간에서 주택을 공급할 수 있도록, 그렇다고 민간을 돈 많이 벌게 해주라는 차원이 아니라 실수요자들이 양질의 집을 하나라도 가질 수 있도록 해야겠죠. 예를 들어 공개공지나 어떤 공적 인프라를 제공하는 만큼 인센티브를 줘서 민간 영역에서도 사업에 뛰어들 수 있는 환경을 제공하는 것을 적극적으로 찾아 나서야 한다고 생각합니다.

[김상호 사회자]
대구가 미분양이 워낙 많지 않았습니까? 악성 미분양을 비롯한 물량이 많아 건설사가 체감하는 부동산 경기 위기감은 굉장할 것 같은데요. 미분양 숫자가 줄고 있다지만 할인분양 얘기도 심심치 않게 보이거든요. 건설업계가 체감하는 위기 상황은 어떻습니까?

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
대구 미분양은 2023년 2월 1만 4천 호에 달했다가 현재 4천 200호 수준까지 줄어들었습니다. 대구의 적정 미분양 규모를 통상 5천 호 안팎으로 보는데 수치상으로는 안정권에 진입한 셈입니다.

그렇지만 지역 부동산 시장이 침체인 이유는 4,200호 중 무려 81%에 달하는 3,300호가 준공 후 미분양인 ‘악성 미분양’ 물량이기 때문입니다. 소비자들이 심리를 체감해 보면 “신축 새 아파트가 저렇게 할인해?” 그러니까 구축 아파트는 가격이 더 하락하고 대구 부동산 시장이 침체라는 생각이 드는 것입니다.

다만 준공 후 미분양은 입지 여건이 상대적으로 열악한 특정 단지에 편중되어 있어 할인해 줘도 팔리지 않고 있는 것입니다. 대구는 연말을 지나며 완만한 미분양 해소 국면에 접어들 것으로 보이며, 실수요자에게는 합리적인 조건으로 내 집을 마련할 기회가 될 수 있습니다.

[김상호 사회자]
정부와 지자체가 해야 할 역할이 다를 것이라고 생각합니다. 마지막으로 대구 부동산 시장과 관련해 지자체와 중앙정부가 각각 집중해야 할 핵심 정책 과제는 무엇인지 말씀해 주실까요?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
앞으로 대구는 주거 양극화와 불안정한 임대차 시장이 장기화할 것이 예견되고 있고, 현재 상황에서 마땅한 해결책이 없어 보입니다. 또, 수년 내에 대구 시민들이 선호하는 도심의 양질 주택을 충분히 공급하는 것도 여건상 어렵습니다.

지금이야말로 다주택자 중심이 아니라, 주거의 질적 개선을 원하는 실수요자들을 위한 보금자리를 공급하는 데 집중해야 합니다. 실수요자의 주거 진입 문턱을 낮춰 주는 것이야말로 지방정부와 중앙정부가 해야 할 핵심 과제입니다.

대구시는 악성 미분양을 해소하기 위해 공공 매입 등 다각화된 방안을 마련해야 합니다. 두 번째로는 외곽 노후 주택의 재건축·재개발 정비 사업 절차를 획기적으로 간소화해 원주민들이 과도한 추가 분담금 부담 없이 새집에 입주할 수 있는 구조를 만들어 주어야 합니다. 아울러 민간 영역에서도 주택 공급이 원활하게 이어질 수 있도록 인허가 속도 등을 유연하게 조절하는 공급 촉진책을 펼쳐야 합니다.

중앙정부 역시 수도권과 비수도권 시장의 구조적 차이를 명확히 인식해야 합니다. 거시적인 잣대로 전국에 동일한 규제를 적용하다 보니 대구 시장에 심각한 불균형이 발생하고 있습니다. 실수요자를 위한 지방 맞춤형 대책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제를 과감히 완화해야 합니다. 무주택자나 장기 1주택 보유 실수요자를 정밀하게 타깃팅하여 대출과 세제 혜택을 확대하고, PF 보증부 대출 등 유동성을 적극 지원하지 않는다면 대구 부동산 시장의 난제를 헤쳐 나가기 어렵습니다.

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
대구시는 주거 공급 정책을 정상화하고, 앞으로 점진적인 공급 물량을 체계적으로 확보해야 합니다.

중앙정부의 부동산 정책에도 근본적인 전환이 필요합니다. 수도권에 대규모 주택을 공급한다고 해서 주거 안정이 이루어지거나 내 집 마련이 쉬워지는 것은 아닙니다. 현재 대한민국의 부동산 정책, 생산 거점, 일자리 창출이 모두 수도권에만 편중되어 있습니다. 일자리가 몰려 있으니 인구가 집중되고 주택은 계속 지어도 부족한 악순환이 반복되는 것입니다.

진정한 균형 발전 정책이라면 지방에도 기업과 양질의 일자리가 들어서고, 교육과 의료 인프라가 갖추어져 수도권으로 가지 않고도 지역 내에서 삶의 모든 영역을 누릴 수 있도록 뒷받침해야 합니다. 일자리만 봐도 구미 LG디스플레이와 삼성 네트워크 사업부가 수도권으로 이전했습니다. 기업이 활동하기 좋은 환경이 수도권에 조성되어 있기 때문입니다.

정책적으로 지방에도 기업이 뿌리내릴 수 있는 환경을 만들고 우수한 교육과 의료 인프라를 연계해 주어야 합니다. 사람은 기회를 향해 움직이는데, 무작정 고향을 지켜달라고 호소할 수는 없습니다. 지역에 유망 기업이 들어오고 의료·생활 인프라가 훌륭하다면 오히려 수도권 인구가 지역으로 유입될 수도 있습니다. 그것이야말로 대한민국 전체와 지방을 살리는 진정한 국가 균형 발전이자 올바른 부동산 정책입니다.