정부가 지난 8월 종부세와 양도세를 손질한 세제 개편안과 수도권 주택 공급 확대 대책을 연달아 발표했습니다. 그러나 거센 여론 반발 속에 세제 개편안은 불과 29일 만에 유턴했습니다. 수도권을 중심으로 한 부동산 정책이 오락가락하는 사이 지역의 현실은 반영되지 못했다는 비판도 나오고 있습니다. ‘토크ON’은 정부의 부동산 정책 변동이 시장에 미치는 영향을 살펴봅니다.

[김상호 사회자]
송원배 대구경북부동산분석학회 이사, 이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수 두 분 모셨습니다. 정부가 지난 8월 3일 세제 개편안을 발표했는데 반발 여론이 거셌습니다. 한 달 만에 일부 내용을 수정하고 후퇴했습니다. 송원배 이사님, 어떤 부분이 수정됐습니까?

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
말도 많고 반발도 굉장히 거셌죠. 세금 강화, 일명 ‘세금 폭탄’에 대한 반발이었습니다. 양도소득세에서는 장기보유특별공제에 거주와 비거주 구분이 있었습니다. 앞으로는 비거주 주택에 대해 장기보유특별공제를 해주지 않겠다는 것입니다. 거주 시에는 최대 80%를 공제해 주지만, 비거주 시에는 전혀 인정하지 않겠다는 것입니다. 또한 다주택자의 경우 거주 시 최대 30%를 공제해 줬었는데, 비거주 시에는 공제를 하나도 해주지 않겠다고 했습니다. ‘똘똘한 한 채’를 잡기 위해 공제 한도를 최대 10억 원으로 제한하는 대책도 내놨습니다.

두 번째 쟁점은 종합부동산세입니다. 이 부분도 거주와 비거주로 나눠 대폭 손질했습니다. 원래는 거주나 비거주 모두 12억 원을 공제해 주었는데, 거주하면 14억 원으로 늘리고 비거주 하면 9억 원으로 낮추겠다고 했습니다. 그러나 이번 9월 조치에서 다시 12억 원으로 환원됐습니다.

또한 부부 공동명의 문제도 큰 이슈였습니다. 부부 공동명의로 부동산을 보유하는 경우가 많은데, 과거에는 12억 원을 공제해 주던 것을 각각 4억 원만 공제하겠다고 했습니다. ‘부부 공동명의가 무슨 잘못이냐’라는 반발이 거셌고, 결국 각각 6억 원까지 공제해 주는 것으로 개편되었습니다. 공정시장가액 비율도 현재 60%인데 향후 80%까지 적용한다는 얘기는 세금 부담이 그만큼 증가한다는 의미입니다. 거기다가 세액 상한제도 애초 150%에서 200%로 올렸다가 반발이 있으니까 다시 150%로 누그러뜨렸습니다.

[김상호 사회자]
8·3 대책 이후 법제처 국민 참여 입법센터 게시판에 수천 건 넘는 의견이 쌓였다고 합니다. 주로 어떤 문제들이 지적되었습니까?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
제안한 사람들의 세부 내용은 비공개 처리되어 확인할 수 없었습니다. 그러나 주요 언론 등에서 다뤘던 불만 사항을 종합해 보면 핵심은 이렇습니다. 과거에는 ‘똘똘한 한 채’에 세제 혜택을 몰아줬다면, 이제는 실거주 주택으로만 대상이 옮겨가면서 투기 의사가 전혀 없었던 비거주자들의 불만이 표출된 결과입니다.

이런 불만은 현 정부가 세제 개편안을 발표하고 한 달도 안 된 시점에, 종부세 기본 공제를 9억 원으로 했다가 다시 12억 원으로 되돌린 것에서 드러납니다. 사전에 비거주자에 대한 깊은 고민이 필요했음에도 행정 편의적으로 접근한 측면이 있습니다. 이런 결정은 현 정부의 부동산 정책 전반에 대한 신뢰도 하락에도 영향을 줄 수 있습니다.

[김상호 사회자]
정책을 발표하기 전에 여러 차례 토론회도 하고 대통령이 많은 관심을 표명하면서 직접 챙기기도 했습니다. 그런데 발표하자마자 이런 상황이 발생하고 있습니다. 정책 설계 과정에서 어떤 점이 부족한 걸로 보이십니까?

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
이게 설계가 부족하다고 얘기해야 할지, 아니면 귀를 막고 있는 건지 모르겠습니다. 대책 발표 전에 국토부, 금융위, 재경부, 대통령, 국무총리 등 다섯 차례나 부동산 토론회를 열어 국민의 소리를 들었습니다. 첫 번째는 공급을 많이 늘려달라는 것, 두 번째는 대출을 완화해 달라는 것, 세 번째는 세금도 완화해 달라는 것이었습니다. 세 가지가 주요 국민의 목소리였는데, 정부는 귀 기울이지 않고 하고 싶은 얘기만 한 것입니다.

거기에 더해 2026년 초 대통령이 “정부를 이기는 시장은 없다”라고 말했습니다. 도대체 무슨 뜻입니까? 결국 정부는 부동산에 대해 규제를 강화하고, 대출도 강화하며 세금으로 압박하겠다는 뜻밖에 안 됩니다. 왜 이런 대책을 낼까 생각해 보면, 공급을 빨리 늘려주면 되겠지만 내 임기 내에 착공해서 입주가 불가능하기 때문입니다. 그래서 임기 내에 부동산 시장을 안정시키려고 규제 카드, 압박 카드를 꺼내는 것입니다. 취임하면서부터 대출 규제와 세금 압박 카드를 꺼내놓고 있는 것이죠.

임기 내에 모든 것을 이루려고 할 것이 아니라, 주거 정책만큼은 장기적인 로드맵이 필요합니다. 지금 임기 내에 주택 공급을 펼친다고 하더라도 차기 정부나 그 이후의 정부에서 입주가 가능합니다. 우리 국민의 주거복지를 장기적으로 생각하면 별도의 주택청 같은 기구가 필요하지 않을까 싶습니다. 임기 내에 이룰 것이 아니라 장기적인 설립 계획안이 필요해 보입니다.

[김상호 사회자]
이 교수님, 이런 상황이 왜 벌어진다고 보십니까?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
현 정부 들어서 수도권 쏠림 현상을 억제하고 양극화를 해소하며 지방시대로의 전환을 하겠다는 캐치프레이즈를 앞세우면서 부동산을 도구로 꺼내 들었습니다. 그러면서 ‘똘똘한 한 채’에서 ‘실거주 주택’으로 기준이 전환되었습니다. 이 과정에서 실거주가 아닌 비거주, 즉 소수의 다주택자와 강남의 고가 주택, 그리고 1주택자인데 비거주하는 일부 서울 사람들의 반발이 아주 심해졌습니다. 그것만 끝나는 게 아니라 조세 증가로 인한 풍선 효과처럼 전월세 시장까지 흔들어버리는 이상한 현상을 발생시켰습니다. 사전에 모니터링이 가능한 사안이었는데 안타깝습니다.

더 나아가서 최근에 대통령께서 직접 또는 SNS를 통해 국민들과 소통하는데요. 직접적 소통이 나쁜 건 아닙니다. 국민의 부동산 문제는 절대적인 관심사입니다. 그런데 대통령이 너무 사소한 부분까지 나서서 말씀하시다 보니, 부동산에 관심 없던 일반인들조차도 “부동산에 무슨 큰일이 오려고 하나?”라고 생각하게 되었습니다. 오히려 관심사가 높아지면서 여론이 악화하는 상황까지 오지 않았나 생각합니다.

[김상호 사회자]
가장 많이 나왔던 얘기가 “세금만 건드리고 공급 대책은 없는 것 아니냐”라는 것이었습니다. 그 얘기가 뜨거웠는지 정부가 바로 수도권 중심 주택 공급이 담긴 8.13 대책을 발표했습니다. 송 이사님 보시기에 계획대로 공급이 진행될 수 있을 것으로 보십니까?

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
제대로 되고 있지 않습니다. 과거 문재인 정부 시절 주택 공급 부족이 심각해졌습니다. 2020년에 127만 호를 공급하겠다며 신도시 계획을 발표했고 사전청약제도까지 도입했습니다. 그런데 2020년에 발표한 공급 대책이 아직 입주하는 아파트가 없습니다. 실제로 착공한 물량도 그다지 많지 않습니다.

해당 물량들도 앞으로 계속 나오기는 하겠지만, 2020년에 발표했다는 점이 문제입니다. 2021년 2월에도 수도권에 30만 호를 비롯해 210만 호 공급을 발표했었습니다. 또 윤석열 정부에서도 2022년에 270만 호를 발표했습니다. 현 정부는 작년 9월에 135만 호를 LH 주도적으로 공급하겠다고 발표했고, 8.13 대책에서 23만 호의 대책이 발표되었습니다. 앞에서 공급 대책을 발표한 것만 하더라도 지금 제대로만 공급하고 있다면 주거 안정이 잘 되고 있겠죠. 그런데 앞에 있는 것도 제대로 되고 있지 않은데 현재 발표하는 것이 언제 입주 가능하겠나 싶습니다.

과거에 우리가 택지를 공급하면서 수요자의 주거 안정과 무주택자의 주거 불안을 해소하기 위해 ‘사전청약제’를 도입했습니다. 우리 지역에도 경산의 대임 지구가 있는데, 여기에 아파트를 공급하는 3개 단지 1,200세대가 2020년에 청약을 받았습니다. 받았는데 지금까지 분양도 하지 않고 착공도 하지 않고 있습니다. 택지지구는 50만 평이나 되는데 현재 분양하지도 않고 있습니다. 공급 계획만 할 것이 아니라 제대로 된 착공까지 이루어질 수 있게 해야 합니다. 본인이 지금 임기 내에 계획한 정책 입안이 중요한 것이 아니라, 이전 정부에서 추진하고 있는 계획들을 제대로 실천하는 것이 더 중요해 보입니다.

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
저는 조금 다른 시각에서 말씀드리고 싶습니다. 정권을 떠나서, 정권별 국정 철학을 떠나서 주택 공급이라는 게 원래 상당히 시간이 걸립니다. 본인 임기 내에 성과를 드러내고 싶어서 발표하는데, 과거 다른 정부에서 해놓은 계획들을 잘 진행하는 게 더 중요합니다. 국민도 정부 정책을 5년 단위가 아니라 10년, 20년을 보고 가져가는 것을 바랍니다.

또한, 언론도 너무 일희일비하며 공급이 당장 나올 듯 몰아붙이는 것은 오히려 정책 당국자들을 압박하는 좋지 않은 모습입니다. 원론적으로 다시 접근할 필요가 있습니다.