서울 수도권에선 아파트 거래가 늘고, 일부 지역에선 신고가 소식까지 이어지고 있습니다. 하지만 대구는 전혀 다른 흐름을 보입니다. 국토교통부와 대구시에 따르면 대구의 준공 후 미분양, 즉 악성 미분양 아파트는 지난 2월 기준 4,296가구. 한 달 사이 36% 넘게 급증하며 13년 8개월 만에 4천 가구를 넘어섰습니다.

현장 상황도 다르지 않습니다. 대구 중구의 한 신축 아파트는 입주 1년이 다 돼가지만, 상당수 세대가 비어 있고, 동구의 또 다른 단지는 ‘2억 원 이상 할인 분양’까지 내걸었지만 여전히 주인을 찾지 못하고 있습니다. 같은 부동산 시장인데, 왜 이렇게 다른 걸까요? 수도권은 살아나고, 지방은 무너지고 있는 이 현실. 마기자가 그 현장을 다녀왔습니다.

대구 도심 빈집 아파트 ‘수두룩’···악성 미분양 아파트 13년 만에 ‘최대’
대구시 동구 공인중개사무소 중개인 “입주가 시작됐죠. 43평형이 많이 남아 있어요. 뒷동 쪽에는 완전히 거의 계약률이 ‘제로’입니다”

대구시 서구 공인중개사무소 중개인 “입주 시기는 벌써 1년 전이죠”

마기자 “어느 정도 분양이 돼 있는 상태입니까?

대구시 서구 공인중개사무소 중개인 “10~15% 정도 됐습니다”

대구시 중구 공인중개사무소 중개인 “2차는 분양률 거의 한 1% 미만, 1차도 분양률 잘해야 한 10% 될까 말까 해요”

2억 할인해도 “비싸다”···공급 과잉·대출 규제에 대구 미분양 해소 ‘난항’
대구시 서구 공인중개사무소 중개인 “대구에 분양 물건이 많잖아요. 쉽게 말하면 분양받을 연령층에서 더 이상 받을 분들이 거의 없죠”

대구시 중구 공인중개사무소 중개인 “최초 분양가가 7억 3,900만 원이에요. 입주할 무렵에 대구 집값이 이 정도는 가 있을 거라고 예측했는데, 아이고, 어림도 없거든요. 엄청나게 비싸잖아요. 그래서 특별 할인가 5억 7,900만 원, 거의 1억 6천씩 할인하잖아요. 거기다가 발코니 확장, 유상 옵션, 풀로 제공 다 해줘요. 그것까지 다 하면 2억이에요. 2억을 할인해 주는데도 지금 분양이 안 돼요”

대구시 동구 공인중개사무소 중개인 “2억을 할인하는 게 문제가 아니라 할인해도 길 건너 ㅇㅇㅇ아파트 43평형이 4억 6천~7천 하는데 여기가 8억 5천 이렇게 하니까 4억이 비싸요. 그러니까 거기 미분양이죠”

이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수 “전국적으로 대출 규제를 가하고 있습니다. 무주택자나 실수요자들이 사실은 미분양 물량 내지는 준공 후 미분양 주택을 구매하고 싶어도 일단은 잔금을 치를 수 있는 여력이 되지 않기 때문에 쉽사리 준공 후 미분양 물량 또한 줄어들지 않는 아주 주된 원인이다”

미분양 장기화에 할인 분양·전세 전환 확산···기존 입주민 집값 하락 ‘우려’
대구시 동구 공인중개사무소 중개인 “미분양을 오래 놔두면 결국은 시행사나 시공사가 큰 충격을 받거든요. 그러다 보니까 CR 리츠에 매각하는 방법도 있고 최근에는 ㅇㅇ역 주변에는 할인 분양 또는 전세 전환하는 경우도 있어요”

대구시 중구 공인중개사무소 중개인 “지금 대구의 미분양 아파트들이 버티다 버티다 안 되니까 이제 전부 다 전세로 돌려요”

이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수 “분양이 안 됐을 때 전세 공급을 하게 되면 기존의 수분양자들 관점에서 보면 임대 아파트로 전락하는 듯한 느낌이 들 수도 있는 것도 있고, 두 번째로 전셋값을 싸게 공급하게 되면 기존 입주자들 입장에서는 가치 하락에 대한 우려가 클 수밖에 없어서 할인 분양에 대해서 반발할 수밖에 없는 그런 구조를 안고 있습니다”

겉으로는 줄어드는 미분양, 하지만 속을 들여다보면 ‘악성 미분양’은 더 쌓이고 있습니다. 불이 꺼진 채 남겨진 아파트와 가격을 낮춰도 팔리지 않는 시장. 지금 대구 부동산은 단순한 침체를 넘어 구조적인 위기에 직면해 있습니다. ‘마기자가 간다’였습니다.