오는 7월 ‘스트레스 DSR 3단계’가 시행되면서 대출 규제가 강화될 전망입니다. 이에 따라 어려운 부동산 시장이 더욱 위축될 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 특히 지방의 경우, 공급 과잉에도 불구하고 정부가 여전히 수요 억제 정책을 유지하고 있어 수도권과는 다른 정책이 필요하다는 이야기가 나옵니다. 토크ON은 7월 강화되는 대출 규제와 2025년 부동산 시장 전망을 중점적으로 짚어봅니다.

[김상호 사회자]
다가오는 7월에 스트레스 DSR 3단계가 시행될 예정이라고 합니다. 이 교수님, 스트레스 DSR이 무엇인지 설명해 주시고, 어떤 영향을 미칠 것으로 보는지 말씀 부탁드립니다.

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
좀 쉽게 설명하겠습니다. 대출을 규제하는 수단으로 LTV, DTI, DSR이라는 게 있습니다. 단순하게 말씀드리면, LTV(담보인정비율)는 부동산의 담보 가치만을 기준으로 대출해 주는 방식입니다. DTI(총부채상환비율)는 부동산 소유자의 소득, 즉 상환 능력을 보고 대출해 주는 방식인데, 주택담보대출의 원리금에 다른 부채의 이자를 합산하여 상환 능력이 있는지를 판단합니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 DTI보다 더 강도가 높은 규제로, 모든 대출에 대한 원리금을 합산하여 대출 가능 금액을 결정하는 방식입니다.

그리고 스트레스 DSR이란, 금리가 지속적으로 상승하는 시기에 대비하여 차입자의 미래 상환 능력을 평가하는 제도입니다. 지금은 괜찮더라도, 향후 차입자의 상환 능력이 떨어질 수 있다는 점을 고려하는 것이죠. 이 제도는 매년 5월에서 11월 사이에 평균 금리에 지난 5년간의 금리 동향을 반영하여 향후 상승 가능성을 예측합니다. 이를 ‘스트레스 금리(가산 금리)’라고 합니다. 2024년 2월부터 단계적으로 시행되었습니다.

1단계는 2024년 2월로 기존 스트레스 금리 1.5%의 25%인 0.38%를 추가 적용했습니다. 2단계는 2024년 9월로 기존 스트레스 금리에 1.5%의 50%인 0.75%를 적용했습니다. 3단계는 2025년 7월 예정으로 기존 스트레스 금리에 1.5%의 100%인 1.5%를 적용했습니다. 결과적으로 LTV에서 DTI, DSR 순으로 대출 규제가 강화될수록 대출 한도는 줄어들게 됩니다.

또한, DSR에서도 가산 금리가 점점 높아지면서, 1단계에서는 0.38%, 2단계에서는 0.75%, 3단계에서는 1.5%가 추가 적용되기 때문에 시간이 지날수록 대출을 받기가 더욱 어려워지는 구조입니다. 따라서 오는 7월에 스트레스 DSR 3단계가 도입되면, 대출 한도는 더욱 축소될 것이고, 자금 유동성은 악화할 가능성이 큽니다.

결국, 투자자나 실수요자들의 부동산 시장 진입 장벽이 더욱 높아질 수밖에 없으며, 현재처럼 부동산 시장이 침체한 상황에서는 경기 회복이 더욱 지연될 가능성이 큽니다.

[김상호 사회자]
송 이사님, 지금도 힘든데 이것까지 실시되면 더 힘들어진다고 보십니까?

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
네, 정말로 이게 잘못된 부동산 정책인데요. 우리가 DSR이 도입된 배경을 보면, 2018년도 부동산 급등 시기에 수요를 억제하기 위해 나온 대책입니다. 대출 한도를 줄여서, 집을 사는 데 자기 부담금이 많지 않으면 투자하지 말라는 식으로 수요를 억제하는 정책이죠.

그런데도 지금까지 이 정책이 계속 유지되고 있지 않습니까? 지방이 이렇게 어려운데, 왜 이걸 계속 유지하는 걸까요? 서울·수도권은 공급이 부족하고 입지가 한정적이기 때문에 여전히 수요 억제 정책을 적용하고 있는 겁니다. 하지만 서울·수도권에서는 공급 부족이 발생한 반면, 지방은 공급 과잉 상태였습니다.

그렇다면 지방에는 수요를 억제할 것이 아니라 오히려 수요 촉진 정책을 내놓아야 합니다. 그래서 스트레스 DSR이든 일반적인 DSR이든 지방에서는 배제해 달라는 요구를 계속하고 있는 것입니다.
[김상호 사회자]
이제 가장 관심 있고 중요한 부분으로 넘어가 보겠습니다. 2025년 부동산 시장이 과연 어떤 방향으로 흘러갈지 전망을 한번 해보도록 하겠습니다.

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
우리가 입주 물량 때문에 그간 많은 고통을 겪어왔습니다. 2023년도 입주 물량이 3만 4,000세대, 2024년도에는 2만 4,000세대로, 시장에서 요구하는 것보다 초과 공급이 이루어진 거죠. 초과 공급 과잉으로 인해 마이너스 프리미엄이 생기고, 역전세가 발생하며, 깡통 전세 문제가 이어졌습니다. 여기에 더해 기존 구축 아파트도 팔리지 않아 가격이 계속 하락하고 있습니다. 현재까지 65주 연속 아파트 가격이 떨어지고 있습니다.

하지만 이제 희망이 보이고 있습니다. 입주 물량을 보면, 전국적으로 2024년도에는 32만 호가 입주했지만, 2026년에는 절반 수준인 15만 호로 감소합니다. 특히 서울을 보면, 2024년 서울의 입주 물량은 약 3만 호인데, 2025년에는 7,000호로 급감합니다. 2027년도에도 입주 물량이 계속 줄어들 예정입니다.

아파트라는 것은 하루아침에 찍어낼 수 있는 빵과 다릅니다. 지금 공사를 시작하더라도 입주까지는 최소 3년에서 5년이 걸립니다. 이런 상황을 고려하면, 2026년에는 입주 대란이 발생할 가능성이 큽니다. 공급 부족으로 인해 가격이 다시 오를 수도 있습니다. 그렇다고 해서 정부가 가만히 있는 것은 아닙니다. 작년부터 서울·수도권 지역의 공급 촉진 정책을 내놓고 있습니다.

그러나 우리 지역에는 공급 과잉이 문제가 됐습니다. 그러므로 정부 정책이 수도권과 지방을 이원화해야 하는데, 현재 정책이 다소 어긋나 있는 상황입니다. 결국 입주 물량 부족으로 인해 앞으로 부동산 시장이 회복할 수 있는 단초가 마련될 것으로 보입니다.

[김상호 사회자]
이 교수님, 어떻게 보십니까?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
전반적으로 송 이사님께서 말씀하신 것처럼 입주 물량이 많이 감소하고 있는 것은 사실입니다. 그런데 문제는 이렇게 빠르게 공급 물량이 줄어드는 것이 시장 안정화에 도움이 될 수도 있지만, 더 큰 문제를 초래할 수도 있다는 점입니다. 현재 주택법 적용에 따른 시행 방식으로 아파트를 빠르게 공급하더라도, 부지 매입부터 입주까지 최소 5년이 소요됩니다.

그런데 지금처럼 부동산 경기 침체가 지속되고, 건축비 상승으로 인해 수익 구조가 악화하면서 주택 공급이 한없이 지연된다면, 또다시 주택 가격이 급등하고 주거 양극화가 더욱 심화할 수밖에 없습니다. 따라서 이러한 부분에 대해 보다 깊이 있는 고민이 필요합니다.

[김상호 사회자]
분양가가 많이 올랐다는 이야기가 나오고 있습니다. 깜짝 놀랄 만큼 높은 가격으로 책정된 아파트들도 많은 것 같은데, 신규 공급이 이루어질 경우 앞으로 분양가는 어떻게 될 것으로 보십니까? 송 이사님, 전망을 좀 해 주시죠.

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
현재 건설 공사비 지수가 최근 많이 올랐습니다. 단기간에 약 30% 상승했으며, 현재 공급되고 있는 3.3㎡ 분양 금액을 보면 서울의 경우 전년도 대비 2024년에는 35% 급등했습니다. 대구와 전국 평균은 비슷한 수준을 보이고 있지만, 대구의 경우 아직 신규 공급에 대한 가격 반등이 덜 이루어지고 있습니다. 왜냐하면, 대구는 그동안 후분양 아파트로 진행되는 경우가 많았기 때문에, 분양 시점에서 가격 상승이 아직 제대로 반영되지 않았기 때문입니다.

그러나 이러한 가격 상승이 앞으로 1~2년 내에는 서울 못지않게 대구에서도 나타날 가능성이 큽니다. 이러한 환경적 구조 속에서 가격이 상승하면, 주변 부동산 가격도 동반 상승할 가능성이 있지만, 반대로 너무 비싸진 분양가로 인해 미분양이 증가할 가능성도 있습니다. 

따라서 종합적으로 보면, 앞으로 분양가는 더 급등할 수밖에 없는 환경이지만, 동시에 미분양 증가에 대한 우려도 공존하는 상황입니다. 결과적으로 부동산 시장이 혼재된 상태로, 한편으로는 가격 상승, 다른 한편으로는 양극화가 심화될 가능성이 높은 시장으로 변화할 것으로 보입니다.

[김상호 사회자]
부동산 주요 변수는 항상 금리와 밀접한 관련이 있습니다. 누구나 자기가 가진 자금만으로 아파트를 구매할 수 없기 때문에, 일정 부분은 은행 대출을 통해 조달할 수밖에 없는 현실입니다. 따라서 금리 변동이 부동산 시장에 미치는 영향은 매우 중요할 수밖에 없습니다.

현재 우리나라 가계부채 규모는 2,000조 원 돌파를 눈앞에 두고 있습니다. 이것만 해도 큰 걱정거리인데, 금리 문제는 정부가 단순히 한쪽 요인만 보고 결정할 수 없는 상황입니다. 이 금리 문제와 부동산 시장이 어떤 영향을 주고받을지, 이 교수님께서 전망해 주시죠.

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
저는 금융 전문가는 아닙니다. 하지만 현재 시장 상황을 고려했을 때, 금리 동결 또는 금리 인하 효과의 크기를 분석하는 것보다 경기 부양의 필요성을 더 심각하게 고민해야 할 시점이라고 생각합니다. 특히, 미국의 관세 압박이 임박하면서 글로벌 경제의 불확실성이 더욱 심화하고 있기 때문에, 경기 부양이 점점 더 중요해지고 있습니다.

따라서 현 시점에서 금리 인하는 선택이 아닌 필수라고 생각합니다. 금리와 부동산 시장은 상반된 관계를 가집니다. 과거 2013년부터 2021년까지의 금리 하락 폭보다, 2022년 한 해 동안의 금리 인상 폭이 훨씬 더 가팔랐습니다. 특히, 2022년 대구의 부동산 가격은 큰 폭으로 하락했습니다. 금리 인하는 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있기 때문에, 제 예상대로 올해 한두 차례 금리 인하가 이루어진다면, 대구 지역의 부동산 시장 침체를 다소 완화하는 요인이 될 수 있을 것으로 보입니다.

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
지난해 한국은행이 기준금리를 두 차례 인하했습니다. 그런데 금리가 인하되었음에도 불구하고, 소비자들이 실제로 이용하는 대출 금리는 오히려 지난해 하반기에 더 상승했습니다. '아니, 어떻게 한국은행이 금리를 내렸는데, 왜 우리가 이용하는 가계 대출 금리는 더 올랐을까?'라는 의문이 생깁니다.

이유는 은행이 가산금리를 전년도 대비 두 배로 올렸기 때문입니다. 소비자들이 금리 인하의 혜택을 누려야 하는데, 은행들이 가산금리를 올려 이득을 취한 것이죠. 따라서 앞으로도 금리가 인하된다고 하더라도, 혜택이 실제 소비자들에게 돌아가야 합니다. 은행들이 가산금리를 조정해 이익을 챙기는 구조는 개선되어야 하며, 금융당국이 이러한 부분을 보다 자세히 관리할 필요가 있다고 생각합니다.

[김상호 사회자]
수도권은 가격이 급등하는데, 우리는 하락하고 있으며 미분양이 아직까지 해소되지 않아 위험한 상황으로 내몰리고 있습니다. 지역 특성을 고려한 부동산 정책이 실질적인 도움이 될 수 있을 텐데요. 이러한 정책이 있다면 말씀해 주시죠. 송 이사님 먼저 말씀하시겠습니까?

[송원배 대구경북부동산분석학회 이사]
지금 정부는 실수요 위주의 부동산 구매를 강조하고 있지만, 사실 오늘날과 같이 경제가 침체하고 부동산 시장이 침체하면서 많은 시민이 고통을 받고 있습니다. 그렇다면 수요 촉진 정책이 필요하다는 것입니다. 수요 촉진 정책 중에서도 돈이 있는 부자들이 집을 구매할 때 세금 부담을 완화해 주는 것이 중요합니다.

이를 위해 첫 번째로 취득세 중과세 완화가 필요합니다. 현재 집을 구매하면 취득세가 8%에서 최대 12%까지 중과세되는데, 이는 잘못된 제도입니다. 두 번째로, 앞서 말씀드린 것처럼 임대사업자 등록 제도를 확대 적용해야 합니다. 현재 비(非)아파트에만 적용되고 있는 것을 아파트까지 포함해 총망라하여 확대하는 것이 필요합니다. 세 번째로, 미분양 아파트에 대해 양도소득세 한시적 감면을 시행해야 합니다. 이러한 조치는 부동산 시장을 활성화하고 촉진할 뿐만 아니라, 현재의 위기를 극복하는 방안이 될 것입니다.

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
저는 앞서 송 이사님께서 말씀하신 부분에 큰 틀에서는 동의합니다. 하지만 지금 정부가 내놓은 여러 가지 대책들은 실효성이 부족합니다. 꼭 부동산 시장을 살리겠다는 차원이 아니라, 사람들이 보다 나은 삶을 살 수 있도록 실효성 있는 대책을 마련해야 합니다.

부동산 시장에 자금이 유입될 수 있는 선순환 구조를 만들기 위해 기관 투자자나 다주택자들에게 세제 혜택을 부여하거나 대출 규제를 완화하는 방안도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 다만, 이러한 정책이 다주택자 중심으로 치우치게 되면 대구 지역의 주거 양극화가 더욱 심화할 수 있습니다. 따라서 이를 방지하기 위해서는 주택을 소유의 개념이 아닌, 거주의 개념에서 바라볼 필요가 있습니다. 즉, 무주택 기간이 길어진 실수요자들이나, 현재 거주하는 주택이 질적 욕구를 충족하지 못하는 1주택자들이 보다 쉽게 주택을 구매할 수 있도록 지원하는 대책이 필요합니다.

이를 위해서는 지역 맞춤형 대출 상품을 출시하거나, 실수요자들을 위한 지역형 세제 감면 대책을 마련하는 것이 중요합니다. 또한, 특정 실수요자들을 위한 대출 규제 예외 조항을 적극적으로 도입하는 것도 고려해야 합니다. 형평성 논란이 있을 수도 있지만, 실수요자들의 구매 능력을 고려한 핀셋 대책이 절실한 상황입니다.

[김상호 사회자]
토크ON에서는 대구 부동산 시장에 대해 이야기를 나눠봤습니다. 이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수님, 송원배 대구경북 부동산분석학회 이사님, 두 분 모시고 좋은 말씀 들었습니다. 감사합니다.