6.27대책으로 수도권과 규제지역은 ‘주택담보대출 6억원 제한’을 받게 되었습니다. 또, 7월 1일부터는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 수도권에 전면 적용되고 있습니다. 반면 지역에는 DSR 3단계 적용이 6개월 유예돼 2025년 말까지는 주택담보대출 한도가 유지됩니다. 그렇지만 전국적으로 대출 규제가 강화되면서 주택 시장의 관망세가 두드러지는 모습입니다. 이와 함께 수도권과 지역 부동산의 양극화가 심해지는 상황을 고려해 ‘이원화된 정책 적용’이 필요하다는 지적도 나오고 있습니다. <토크ON>은 강화된 DSR 규제와 하반기 대구 부동산 시장 전망을 살펴봅니다.

[김상호 사회자]
7월부터 ‘스트레스 DSR 3단계’가 시행되고 있는데요. 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

[두성규 목민경제정책연구소 대표]
스트레스 DSR은 총부채원리금상환비율(DSR)에 가산금리를 더해 미래 금리 상승 위험을 반영하는 제도입니다. 변동금리 대출 등을 받은 사람이 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성에 대비해, 대출 심사 시 가상의 금리를 더해 계산하는 방식입니다.

6월 27일 부동산 가계부채 관리 방안 발표 직후인 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행됐습니다. 1단계와 2단계는 이미 2024년 2월과 9월에 시행됐고, 이번에 3단계까지 들어간 겁니다. 이에 따라 대출 가능 금액이 상당히 줄었습니다. 기존 금리에 1.5%의 가산금리가 붙고, 대출 만기도 40년에서 30년으로 줄다 보니 수천만 원 단위로 대출 가능 금액이 감소하는 경우가 많습니다.

예를 들어 소득 기준으로 DSR 40%를 적용할 때 대출 가능 금액이 3~5% 줄어들 수 있습니다. 6.27 대책으로 대출 한도가 줄어든 데 이어 스트레스 DSR까지 겹치면서 실질적인 대출 가능 금액이 크게 줄었고, 주택 구입 자금이든 전세자금이든 대출에 의존하던 방식 자체가 크게 제한받고 있습니다. 

주택 마련이나 생활 계획을 세울 때 대출 한도를 보수적으로 잡아야 하며, 그렇지 않으면 심각한 차질이 생길 수 있습니다. 그래서 ‘스트레스 DSR’이라는 표현이 단순히 제도를 설명하는 용어가 아니라, 실제로 사람들에게 정신적 스트레스를 주는 상황으로 이어지고 있는 것이 지금 부동산 시장의 현실이라고 볼 수 있습니다.

[김상호 사회자]
말씀하시면서 스트레스 많이 받으신 것 같은데요. 이 교수님, 스트레스 DSR 3단계 관련해서 더 하실 말씀 있으실까요?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
아니요, 충분히 말씀해 주셨고요. 사실 아쉬운 점은 대출 규제를 통해 부동산 시장을 안정화하겠다는 큰 틀에는 동의하지만, 지금처럼 지역 경기가 이렇게 나쁜 상황에서는 다소 동떨어진 정책으로 보입니다. 실수요자 입장에서는 내 집 마련 기회가 더 멀어지는 안타까운 정책입니다. 우리 지역에서는 그렇게 보고 있습니다.

[김상호 사회자]
이른바 진보 정권이 집권하면 집값이 오르고, 보수 정권이 집권하면 집값이 내려간다는 인식도 있는데요. 경험적으로 그런 흐름이 있었던 것 같습니다. 문재인 정부가 정권을 내준 이유 중 하나로 부동산 정책 실패가 지적되기도 했고요. 이재명 정부에서도 부동산 정책이 중점과제로 떠오르고 있는데, 큰 틀에서의 방향은 어떻게 보십니까?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
진보냐 보수냐에 따라 시장이 달랐다고 보기는 어렵습니다. 다만 결과론적으로 그렇게 보일 뿐입니다. 중요한 건 부동산 시장 상황에 맞게 단기 처방이 아니라 장기적인 시각에서 냉·온 부동산 정책을 조화롭게 운영하는 것입니다. 너무 극단적인 조치를 반복하다 보니 시장 왜곡이 생기고, 그걸 덮으려다 또 다른 문제를 만들고 있습니다. 자기 집권기 안에 성과를 내려는 강박에서 벗어나 꾸준하고 일관된 정책이 필요합니다.

하지만 지금 이재명 정부도 문재인 정부 당시 정책을 그대로 답습할 가능성이 높아 보입니다. 물론 수요 억제를 통해 실수요자에게 기회를 주겠다는 방향에는 공감하지만, 조세 정책처럼 세금을 높이는 방식은 오히려 실수요자의 주택 진입 장벽을 더 높입니다. 자꾸 수요 억제만 강조하면 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림이나 주거 양극화 현상이 심화할 수 있습니다. 그래서 지금은 수요 억제보다 실효성 있는 공급 대책을 마련하고, 장기적인 계획을 한 계단씩 실천해 나가는 것이 더 중요하다고 봅니다.

[김상호 사회자]
두성규 대표님께서는 어떻게 보십니까?

[두성규 목민경제정책연구소 대표]
전적으로 공감합니다. 지금까지 많은 규제와 대책이 나왔지만 주택 시장은 다른 경제 현상과 달리 공급에 긴 시간이 걸립니다. 일정 규모 이상의 주택 공급에는 최소 3년 이상 걸리기 때문에 정책 시행 시점과 실제 효과 시점 간의 시간 차가 큽니다. 수요와 공급이 균형을 이루지 못하면 시장은 늘 혼란스러워지고, 단기적으로 수요를 억제하려는 규제가 반복되면서 시장은 억눌렸다가 한순간에 과열되곤 했습니다.

그래서 저는 규제 일변도의 흐름에서 벗어날 필요가 있다고 생각합니다. 전문가들도 공통으로 향후 공급 부족을 우려하고 있으므로 공급 확충 방안을 마련해야 하고, 이에 대한 의견과 지혜를 모아야 합니다.

그런데 정부가 말하는 공급과 시장이 기대하는 공급은 차이가 있습니다. 시장은 민간 공급 확대를 기대하지만, 정부는 공공주택 위주의 양적인 공급에 집중하는 경향이 있습니다. 국민이 기대하는 ‘질’ 중심의 공급에 맞춘 정책 설계가 지금 그 어느때보다 중요하다고 봅니다. 그렇게 해야 시장 안정 효과를 제대로 거둘 수 있을 겁니다.

[김상호 사회자]
하반기 대구 부동산 시장 전망을 해보겠습니다. 부동산도 결국 수요와 공급을 따르는 상품인데요. 대구의 경우는 어떻습니까?

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
최근 대구의 주택 거래량이 급감했고, 가격도 많이 떨어졌습니다. 원인은 제가 이전에도 여러 언론을 통해 말씀드린 것처럼 2020년 12월 대구시가 도시계획조례를 개정하면서 상업지역 주상복합 건물에 대한 용적률을 대폭 낮추겠다고 한 데서 시작됩니다.

이에 따라 2021년 5월까지 건축심의 신청만 해도 구 조례를 적용받을 수 있도록 부칙을 두었고, 그 틈을 타 대로변에 ‘나홀로 아파트’가 엄청나게 지어졌습니다. 여기에 과거 저금리 영향으로 지어진 민영 아파트까지 공급되면서 공급 과잉 현상이 생겼습니다.

주상복합 건물은 전체 연면적이 과거에는 20%, 최근에는 10%의 근생 시설을 넣도록 되어 있습니다. 그런데 일시에 많은 근생 점포까지 들어오니까 다 공실입니다. 규모의 경제도 실현되지 않는 작은 근생시설이 많다 보니 수익 창출도 어려운 상황입니다. 상가 건물도 면적이 커야 규모의 경제를 실현하고 수익을 창출할 수 있는데 그런 게 전혀 안 됩니다. 결과적으로 대구 부동산 시장은 공황 상태에 가깝고, 다른 지역보다 상황이 훨씬 심각합니다.

공급 과잉이 직접적인 원인이지만, 시간이 흐를수록 1980년과 90년대 외곽에 지어진 노후 주택들이 많아지면서 ‘질적 욕구’를 충족하지 못하는 경우도 늘고 있습니다. 오래된 집들은 배관도 낡아 아기 키우는 집에서는 연수기 없이는 생활이 어렵고, 이런 주택들은 수요자의 눈높이에 맞지 않습니다. 그래서 언젠가는 수요 회복이 있을 거라 봅니다.

2026년 입주 예정 물량은 약 7,500세대지만, 2027년 이후에는 사실상 입주 물량이 없습니다. 대구에서 아파트를 공급하려면 일반적으로 민간 시행사가 부지를 매입해 아파트를 짓는데, 이 경우 최소 5~6년이 걸립니다. 재건축·재개발은 각각 평균 16년, 20년이 소요됩니다. 그렇다면 2027년 이후 신규 입주 물량이 없다는 것은 대구 역사상 처음 있는 일입니다.

그래서 지금은 공급 과잉으로 인한 침체가 이어지겠지만, 시간이 지나며 공급 단절에 따른 '신축 아파트 품귀 현상'이 발생할 수밖에 없고, 가격은 점진적으로 다시 상승할 가능성이 있습니다. 2025년 하반기까지는 침체기가 이어지겠지만, 2026년 이후부터는 가격이 조금씩 오르기 시작하지 않을까 예상해 봅니다.
[김상호 사회자]
두 대표님, 대구는 일시적인 공급 과잉으로 미분양 문제가 심각한데요. 현재 정부가 내놓은 지방 미분양 대책은 어떻게 평가하십니까?

[두성규 목민경제정책연구소 대표]
정부의 미분양 대책은 ‘궁여지책’이라 평가할 수 있습니다. 여러 방안을 내놓았지만, 특히 대구처럼 상황이 간절한 지역에 효과적으로 작동하지 못하고 있습니다. 대구의 미분양 문제는 단순히 수요와 공급의 문제가 아닙니다. 주택건설업체들이 부동산 PF 부실 문제와도 깊이 얽혀 있어 해소가 시급합니다. 이 문제가 해결되어야 대구 부동산 시장은 물론, 건설시장 전반에도 긍정적인 파급효과가 있을 수 있습니다.

정부는 현재 주택도시보증공사(HUG)를 통해 준공 전 미분양, 즉 악성 미분양이 아닌 미완공 상태의 미분양 주택을 환매조건부로 매입하겠다는 방침을 내놨습니다. 환매조건부란, 건설사가 HUG에 주택을 일시적으로 팔고, 준공 후 1년 이내에 다시 되사는 조건입니다. 이를 위해 총 2조 4천억 원의 예산이 투입됐습니다.

하지만 실상을 보면, 대구는 제도의 수혜를 거의 받지 못했습니다. 대구는 9건을 신청했지만 3건만 심의를 통과했고, 고작 91호만 환매조건부 매입 대상이 되었습니다. 사실상 대구는 이 정책의 효과를 체감하지 못한 셈입니다.

또 하나, LH는 준공 후에도 미분양 상태인 악성 미분양 주택 3,000호 매입 계획을 밝혔지만, 이 역시 대구 포함 전국적으로 733호만 매입되는 데 그쳤습니다. 즉, 공급 계획 대비 실적은 매우 저조하고, 건설사들이 호응할 만한 인센티브도 부족합니다.

특히 가격 측면에서 정부가 매입가를 지나치게 낮게 제시하는 경우가 많아, 건설사 입장에서는 손해를 감수해야 하고, ‘울며 겨자 먹기’로 참여할 수밖에 없는 구조입니다. 그래서 지금까지 정책은 효과를 발휘하지 못하고 있다고 봅니다. 앞으로는 매입 규모를 대폭 확대할 필요가 있고, 취득세 부담과 같은 세제 요인도 시장에 큰 영향을 미치기 때문에, 제도적으로 건설사들이 적극 호응할 수 있도록 환경을 마련해야 합니다.

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
또 하나 짚어야 할 것은 부동산 정책이 너무 ‘중앙 일변도’로 접근된다는 점입니다. 지역마다 부동산 시장 상황이 다르다면, 그에 맞는 지역별 맞춤형 정책을 펴야 합니다. 그런데도 정부는 중앙 기준만 고집합니다. 이 고집부터 깨야 합니다. 그래야 지역 현실에 맞는 정책을 적극적으로 추진할 수 있고, 해당 지역에 ‘올인’하는 대책이 가능해진다고 생각합니다.

[김상호 사회자]
이 교수님께서 하반기 이후 대구 지역 부동산 시장도 나아질 것이라고 긍정적으로 전망하셨는데, 외부에서 관찰하시는 두성규 대표님 의견도 들어보겠습니다. 어떻게 보십니까?

[두성규 목민경제정책연구소 대표]
네, 오늘 방송하기 직전에 7월 말 마지막 주 주택 동향을 보니 대구가 88주째 하락세를 기록했고, 전국적으로 하락 폭도 가장 큰 것 같습니다. 그래서 우울한 느낌을 주지만, ‘어둠이 깊으면 새벽이 가깝다’라는 말도 의미 있다고 생각합니다. 대구시장의 침체가 깊은 만큼 향후 반등할 부분도 충분히 있을 것 같습니다.

하지만 더 중요한 것은 단순한 가격 변동뿐만 아니라 대구 지역 자체가 지방 공통으로 겪고 있는 지역 소멸 문제, 인구 유출, 인구 감소 문제 등 실질적인 수요가 빠져나가고 있다는 점입니다. 서울의 경우 ‘똘똘한 한 채’뿐 아니라 외국인과 지방 수요자들이 서울과 수도권으로 몰리는 현상도 있습니다. 이는 단순히 부동산 시장의 수급 균형 문제를 넘어 지역 사회를 회복시키고 지역 경제를 발전시키는 문제와 맞물려 있습니다.

따라서 대구시장님과 지역 정치인이 단순히 부동산 시장 변동만 바라보지 말고 본인들이 해야 할 역할을 고민해야 합니다. 대구시민에게 막연한 희망 사항만 돌려놓기에는 대구 부동산 시장 상황이 예사롭지 않습니다. 좋은 시절이 올 때까지 기다리기만 하지 말고, 시기를 앞당길 수 있도록 대구 관계자들이 적극적으로 움직여야 한다고 생각합니다. 멀리 떨어져 있는 대구 출신 전문가로서 이 점을 호소하고 싶습니다.

[김상호 사회자]
호소하는 말씀 감사합니다. 이 교수님, 수도권과 지역 상황을 고려해 마지막으로 하시고 싶은 말씀 부탁드립니다.

[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
부동산 시장 안정화에는 모두 동의하지만, 누구를 위한 안정화인지가 중요합니다. 무주택자와 서민 실수요자들이 주택 시장 문턱을 낮추는 안정화가 필요합니다. 현재 주택 가격 하락기는 실수요자에게 오히려 좋은 시장일 수 있습니다. 그들을 위해 대구 지역만이라도 대출 규제를 완화해 무주택 기간에 따라 대출 금리와 기간을 차등 적용하는 대책이 꼭 필요합니다.

또한 대구에는 질적 욕구를 충족하지 못하는 노후 주택이 많아 시간이 지날수록 문제가 누적될 것입니다. 정비구역 신설 등 제도를 도입해 재건축 사업을 촉진하고, 원주민 추가 분담금도 완화하는 실효성 있는 대책을 내놓아야 합니다. 이런 대책이 시행될 때 무주택자와 실수요자를 위한 주택 시장 안정화가 이루어질 수 있습니다. 지금이 대구시와 부동산 관계자들이 머리를 맞대야 할 절박한 시기라고 생각합니다. 이 방송이 대구시 고위 관계자와 정부에 꼭 전달되길 간곡히 바랍니다.