경기 침체에 불안한 정국까지 겹치면서 시장 전반이 관망세로 돌아섰는데요.
당분간 침체 국면이 이어지겠지만 올해부터 아파트 입주 물량이 감소하면서 회복세가 나타날 거란 전망도 나옵니다.
경기 침체에 12·3 내란 사태 겹치며···시장 전반 '관망세'
2024년 11월 말 기준 대구의 미분양 아파트는 8,175가구로 넉 달째 감소했습니다.
그렇지만 여전히 경기도(10,521가구)에 이어서 전국 시도 가운데 두 번째로 많습니다.
악성 미분양이라 불리는 준공 후 미분양 주택은 1,812가구로 233가구, 14.8% 늘면서 한 달 만에 증가세로 돌아섰습니다.
부동산 경기 침체가 이어지던 대구는 12.3 내란 사태로 정치적 불확실성이 커지면서 시장 분위기가 더 얼어붙었습니다.
이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수는 "부동산은 아무래도 고가재라서 수요 측면에서 매수 심리가 좀 살아나야 하는데, DSR 규제가 여전히 강하기 때문에 매수 심리가 살아나기가 좀 어렵고, 경기도 나쁘고 해서 당장 살아나기는 좀 예상하기 어렵습니다" "탄핵 자체가 직접적으로 부동산에 부정적이라고 얘기할 수는 없는데, 탄핵 정국으로 돌입하면서 경기가 안 좋은 게 더 길어질 수 있다, 결국은 부동산 매수 심리에도 부정적인 영향을 줄 수밖에 없거든요."라고 말했습니다.
전국 상황과 비교해 보더라도 대구의 부동산시장 환경은 매우 좋지 않습니다.
경기 침체로 주요 상가 공실률이 높고, 자영업자들이 어려움을 겪는 가운데 탄핵 정국까지 맞물리며 심리가 많이 위축된 상황이란 겁니다.
송원배 대구·경북 부동산분석학회 이사는 "생필품마저도 지금 소비가 줄어든다고 하는데 부동산 같은 고가의 상품은 살 사람들도 연기하거나 미루게 되는 심리가 작용을 합니다. 이렇게 되다 보니까 거래가 줄어드니까 당연히 가격에도 영향을 미치게 되죠."라고 짚었습니다.
분양 미루고 억대 할인까지···자구책 내놓지만 효과는 '글쎄'
12·3 내란 사태 이후 2024년 말 분양 예정이던 단지 중에 새해로 분양 일정을 미룬 곳도 있었습니다.
부동산업계 관계자, "탄핵 정국 이후로 사회 분위기 자체가 어수선한 부분도 (분양을 미룬) 이유 중의 하나일 수 있는 거고요. 설 연휴라든지, 연말에 금융 집행이 좀 잘 안되는 거, 신규 사업을 잘 안 펼치는 거 이런 부분들도 있고···"
대구 수성구에서 2024년 5월 분양을 시작한 한 아파트 단지는 입주를 앞두고도 미분양을 면치 못하자 할인 분양에 나섰습니다.
옵션 무상 제공 등 1억 원에 육박하는 혜택도 내걸었습니다.
2024년 11월 분양을 시작한 달서구의 한 아파트단지도 초기 분양이 매우 저조해 할인을 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다.
하지만 2025년 상반기까지 관망세가 이어질 거란 전망이 많아서 효과가 있을지는 미지수입니다.
2025년 부동산시장 전망은?···"대구 아파트 입주 물량 감소가 변수"
주택산업연구원과 건설산업연구원 등 주택 건설 관련 연구기관들은 2025년 대구를 포함한 지방 집값이 1.4%에서 2%가량 떨어질 것으로 전망했는데요.
여기에 비상계엄과 탄핵이라는 정치적 불확실성이 겹쳐 올해 상반기까지는 집을 사지 않고 관망하는 분위기가 이어질 것이란 전망이 우세합니다.
하지만 12·3 내란 사태가 불러온 정치적 불확실성이 제거된다면, 하반기부터는 부동산시장의 특성에 맞춰 변화될 거란 전망이 나옵니다.
2025년과 2026년 대구의 아파트 입주 물량이 감소하면서 빠르면 2025년 하반기, 늦어도 2026년부터는 부동산시장이 회복될 거란 얘깁니다.
송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 "23년도에 대구의 입주 물량이 3만 5천 세대였고 24년도에는 입주 물량이 2만 4천 세대였습니다. 그러나 다행스럽게 25년도에는 입주 물량이 전년도의 절반 수준인 1만 2천 세대로 입주 물량이 안정이 됩니다. 입주 물량이 안정이 되면 부동산시장이 회복될 수 있는 요건을 갖추게 된 거죠."라며 2025년 상반기에는 2024년도 입주 물량과 2025년도 입주 물량이 상반기에는 좀 겹치는 부분이 있어 하반기부터는 부동산 시장이 회복할 수 있다고 전망했습니다.
이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수는 여기에 더해 공급의 질적인 문제도 따져봐야 한다고 말했습니다.
이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수는 "1980년대 중반 이후부터 대구의 외곽지를 둘러 가면서 반야월, 시지, 지산, 범물, 상인, 대곡, 성서, 칠곡, 강북 지역, 서변 동변동까지 2007년도 택지 개발하면서 쭉 아파트를 공급했거든요. 이런 아파트 단지들이 다 노후화됐어요. 그러다 보니까 이게 재건축이 되어야 하는데 실질적으로 재건축이 여러 여건으로 쉽지가 않습니다. 그러면 질적 욕구를 충족하는 주택은 해가 갈수록 줄어들 수밖에 없는데 그러면 줄어드는 만큼 최소한의 공급이 이루어져야 하는데 공급은 아시다시피 지금 단절된 상황입니다."라며, "기존 공급된 물량이 아직까지 소진되기에 바빠서 공급량이 많은 것 같지만 2027년까지 넓게 펴서 본다면 공급이 부족하다"고 진단했습니다.
아파트 공급에 신축은 최소 6년, 재건축과 재개발의 경우 길게는 20년이 걸린다며 2026년부터는 공급 부족에 따라 매수 심리가 살아날 것이라고 예상했습니다.
금리 인하에도 대출 여건 악화···매수 심리에 영향 미칠 듯
금리 동향과 가계 대출 급증에 따른 대출 규제는 매수 심리에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.
한국은행이 2024년 기준 금리를 3.0%까지 낮췄고, 추가 인하도 예고했지만 가계 대출 급증에 따른 부담으로 대출 규제가 여전합니다.
게다가 2025년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 도입됩니다.
2024년 상반기 1단계로 스트레스 금리를 0.38%, 9월부터는 2단계로 0.75%를 적용했는데, 2025년 7월부터는 스트레스 금리가 1.5%로 확대됩니다.
스트레스 DSR 3단계가 도입되면 가계대출 한도가 줄어들고 전 금융권의 주담대(주택담보대출), 신용대출 등에 스트레스 금리가 적용됩니다.
송원배 대구·경북 부동산분석학회 이사는 "금리가 인하된다고 하더라도 정부에서 가계 대출을 억제한다면 사실은 필요한 만큼 대출을 받을 수가 없겠고, 다주택자 같은 경우에는 현재와 같은 대출을 억제하게 되면 집을 살 수 없는 이런 구조입니다."라며 정부가 2025년 가계 대출 규제를 얼마나 탄력적으로 운영하느냐에 따라서 부동산 시장이 큰 영향을 받을 것으로 전망했습니다.
