정부가 하반기 경제정책 방향 발표와 함께 역전세난에 대한 대응 방안을 내놓았습니다. 임대인이 보증금 차액에 대한 반환 목적으로 대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR) 대신 총부채상환비율(DTI)을 적용하기로 한 것입니다. 임대차 시장의 불안 요인인 '역전세'의 급한 불을 껐다는 평가도 있지만, 부동산 시장의 안정을 위해서는 근본적인 방안이 필요하다는 지적도 나오고 있습니다. 두성규 목민경제정책연구소 대표로부터 하반기 부동산 시장 전망과 주요 변수에 대해 들어봅니다.
[김상호 사회자]
정부가 하반기 경제정책 방향과 주거 안정 대책을 함께 내놓았습니다. 오늘은 하반기 부동산 시장 전망과 주요 변수 살펴보겠습니다. 두성규 목민경제정책연구소 대표 모셨습니다. 어서 오십시오.
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
안녕하세요.
[김상호 사회자]
정부 발표 중에 지금 당장 나오는 대책 중에서 가장 눈길을 끄는 대목은 집주인들이 전세 대출금 내줄 돈이 없을 때 지금 한시적으로라도 대출금을 좀 늘려서 대출금을 내줄 수 있는 금액을 만들어 줘서 '역전세난'이라고 불리는 것을 완화할 수 있는 이런 대책을 내놓은 것 같은데, 이 규제가 이제 1년간 완화가 됐습니다.
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
그렇죠.
[김상호 사회자]
이 완화된 역전세난 대책, 어떻게 평가하십니까?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
지금 봐서는 역전세난 자체가 우리가 쉽게 경험하는 부분들은 아닌데요. 우리나라처럼 부동산 시장이 이렇게 변동성이 강한 나라도 잘 없는 거 같습니다. 그래서 2020년도에 임대차 3법을 개정하고 그 여파로 인해서 2021년도까지 전셋값이 참 많이 올랐습니다. 많이 올랐는데 이어서 이제 고금리 시대가 진입이 되면서 2022년도를 중심으로 해서 가격이 하락하기 시작했고 지금까지도 하락하고 있는 상황이죠.
중요한 것은 이 역전세난이라는 것은 기존의 전셋값보다 새롭게 전세를 맞이하려고 할 때 가격이 많이 떨어져 있는 경우에 실질적으로 그동안 전세보증금을 집주인이 반환하기가 쉽지 않은 상황에 놓여있는 것을 이야기 하게 되는데요. 그런 부분들과 함께 사실은 아까 말씀드린 2020년도의 부분에 있어서, 전셋값이 많이 올랐던 부분이 굉장히 급락하면서 그 이후에 고점에 있어서 만기가 되었던, 전세가 만기가 2023년 하반기, 그리고 2024년 상반기에 각각 한 150조씩 해서 300조 정도가 지금 전세보증금 만기가 돌아오는 상황입니다.
그런데 그 가운데에 있어서 상당수가 전셋값이 많이 떨어지는 상황이다 보니까 전세보증금을 온전히 돌려주기가 힘든 상황이고, 그것이 전국적으로 퍼져나가고 있는데요. 유독 그 가운데에 있어서도 지금 대구 지역의 상황은 더욱더 심각하다고 볼 수 있습니다.
그래서 대구 지역 같은 경우에는 지금 기존 전세에서 만기가 돌아오는 전세 약 90% 이상이 역전세 속에 포함이 되고 있는 것으로 알려져 있고요. 실질적으로 역전세 같은 경우에 돌려줘야 할 금액이 새롭게 맞이하게 되는 그 전세금보다 기존 전세금이 훨씬 더 높은 경우를 이야기하는데 그 차액 정도가 보통 한 7,000만 원에서 8,000만 원 사이가 주로 많은 것으로 이렇게 알려지고 있습니다.
그래서 그런 금액 부분이 제대로 이제 돌려주지 못하는 상황이 될 때 기존에 있는 세입자는 그쪽을 이주를 하지도 못하는 상황이고 또 그것으로 인해서 갈등이 많이 나오는 가운데 기존 집주인은 집을 처분해야 하는 상황까지 가는 상황이 되고 있고 그 부분이 전국적으로 확산이 되면서 사회 문제화되고 있는 측면들이 있는 것이죠.
그래서 정부는 그 상황이 예사롭지 않다고 보고 그런 부분에 대해서 집주인들이 어느 정도 이미 만기가 됐고 그다음 그 부분과 관련해서 실질적으로 그 부분을 돌려주려고 정부가 많이 애쓰고 있지만 역전세난에 속해있는 그런 상황으로서 적절하게 지원이 필요하다고 생각되는, 그리고 후속 세입자를 확보하지 못한 그런 난감한 처지의 집주인들에게 지금 말씀하신 대로 1년간 전세보증금 부분의 차액 부분, 새롭게 후속 세입자와 기존 세입자 간의 전세보증금의 그 차액 부분을 돌려주는 것을 기본 원칙으로 해서 이번에 제도를 도입하게 된 것입니다.
[김상호 사회자]
그래서 흔히 듣게 되는 얘기가 지금 전세금 반환이 어려워진 집주인들한테 대출 DSR 40%에서 DTI 60%로 바뀐다는데, 보통 우리가 익숙하지 않거든요? DSR, DTI, 어떤 겁니까?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
그래서 지금 대출의 허용 범위를 좀 넓혀준다, 이렇게 쉽게 생각하시면 되는데요. DSR이라는 건 총부채 원리금 상환 비율이라고 해서 기존에 대출받는 분의 연간 소득 대비해서 실질적으로 주택담보대출과 관련되는 대출의 원리금 금액과 대출 갚는 금액과 그다음에 기타 대출, 다양한 신용대출이라든지 이런 부분에 대한 원리금을 기본적으로 합친 부분 비율이 40%를 넘지 못하는 게 DSR 40% 규제라고 볼 수 있습니다.
그러다 보니까 기존에 있어서 사실은 연간 소득이 어느 정도 제한된 경우에 있어서 추가적인 대출 자체가 굉장히 힘든 그런 상황이 있었는데요. 그 부분들을 기존의 논의 속에서는 DSR 부분에 대한 규정을 40%로 해서 약 60% 정도로 조금 확대하자는 논의가 많이 있었지만 정부는 그런 부분에 있어서는 자칫하면 주택담보대출 비율 부분을 조정해야 하는 그런 측면도 있다 보니까, 이번에 총부채상환비율이라고 해서 DTI라고 되어 있습니다. 그래서 Debt To Income이라고 되어 있는데 그 부분을 조금 60%, 그러니까 지금 특례보금자리론 부분과 관련된 어떤 그 규제 부분의 어떤 규정과 비슷하다고 볼 수 있는데요. 그런 쪽이 60%로 이제 규제를 좀 완화한 겁니다.
그래서 그 차이는 뭐냐 하면요, 지금 주택담보대출과 관련된 그 연간 소득에 대해서 주택담보대출과 관련된 원리금 부분의 비중을 마찬가지인데 기타 대출에 있어서는 기본적으로 DSR은 원금까지 포함하는 데에 비해서 사실 DTI 같은 경우에 있어서는 이자만 포함하는 거기 때문에 조금 여유 있게 대출을 할 수 있다, 그래서 그걸 제가 약간 시뮬레이션 한 부분에 대한 걸 보게 되면요, 제가 간단하게 해서 연간 소득이 한 5,000만 원 정도 되시는 분, 그 부분이 DSR 기존 규제에 의하면 총대출 나갈 수 있는 게 3억 5,000만 원인데, 실제 DTI 60%로 변경되게 되면 5억 2,500만 원까지 대출이 가능하게 됨으로써 전체적으로 추가 대출이 약 한 1억 7,000만 원 정도 되게 되니까, 지금 전체적으로 우리가 대출 부분에 대한 아까 차액 부분이 제가 한 7,000만 원에서 8,000만 원 정도 추가적으로 필요하다고 했는데 어느 정도 그 부분에 다 부합되는 경우가 되지 않을까 싶습니다.
[김상호 사회자]
지금 하반기 부동산 시장 최대의 변수가 이른바 우리가 얘기하고 있는 ‘역전세난'이라고 지적하시는 분들이 많은데 두성규 박사님, 동의하십니까?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
심각한 어려움이 되고 있다고 보고 있습니다, 저는. 저는 동의하는 편인데요. 지금 역전세라는 것은 우리가 주거, 생활, 의식주 가운데 가장 필요한 주거생활과 연관이 돼 있고, 또 일반적으로 서민이라든지 이런 쪽에 있어서 주거 안정과 굉장히 밀접한 연관이 있는 그런 문제라고 볼 수 있습니다.
그래서 이 역전세 부분에 있어서 말씀드린 대로 지금 아파트 등 주택 같은 경우에 있어서 전체적으로 하반기, 아까 말씀드린 150조 정도의 전세보증금 만기가 돌아오고 있는 상황이고, 2024년에 또 상반기 기준으로 150조 정도가 돌아온다고 하고 빌라 같은 경우에 있어서는 더욱더 지금 심각한 상황으로 되어 있습니다.
그런 측면이기 때문에 이것이 만일에 제대로 순환이 원활하게 되지 못할 경우에는 사회 문제화될 수도 있다는 점을 우리가 좀 주목할 필요가 있고, 그래서 그런 부분에 있어서 이번에 대출 부분에 대한 허용범위를 넓혀줬다는 게 물론 이 역전세난에 대비하는 근본적인 대책이라고 보기는 힘들다고 볼 수 있습니다.
그래서 기본적으로 지금 집주인들이 예전에 보게 되면 전세보증금을 받게 되면 그 부분을 그대로 자기가 손에, 수중에 간직하고 있는 경우는 많지 않거든요? 다른 용도로 사용하거나 해서 실질적으로 또 신규 세입자의 전세보증금을 받아서 기존 세입자 나가는 부분에 대한 반환을 하게 하는데요. 그런 부분들이 이제 전셋값이 상승하는 상승기에는 상관이 없지만 하락기에는 지금과 같은 사회 문제화될 수 있는 여지가 있는 상황이고 그 규모가 앞으로 더욱더 확대할 가능성이 있기 때문에 아마 정부가 이런 방안에 나온 것 같고요. 아까 말씀드린 대로 응급조치라는 성격에 가까울 정도로 지금 이 부분에 대해서 정부도 지금 집중적으로 관심을 두고 있습니다.
그런데 제일 중요한 부분은요, 지금 많은 언론이나 전문가분들이 나오셔서 이야기할 때 이 부분들을 왜 집주인들에게 본인들이 당연히 돌려줘야 할 그런 의무 사항인데 그 부분에 대해서 정부가 지원을 하느냐라고 이야기를 하는데요. 사실은 들여다보게 되면 집주인을 지원하는 부분은 외관상으로 나타나는 부분이지만 궁극적으로는 기존 세입자가 원활하게 자기가 그 집에서 벗어나서 자기가 원하는 곳으로 이주를 쉽게 할 수 있는 부분을 도와주는 부분입니다. 그러니까 기존 세입자의 어떤 원활한 이주를 도와주는 측면들이 있기 때문에 그 부분을 위해서 정부가 더 관심을 둔 것이라는 점으로 이해를 하시면 좋을 것 같습니다.
[김상호 사회자]
대출은 집주인에게 나가지만 그 목적은 이사를 가야 하는 세입자를 보호하기 위하는 데 훨씬 더 초점이 맞춰져 있기 때문에 세입자들에게 왜 유리한 세입자들만 더 좋게 만드는 일 아니냐, 이렇게 볼 필요는 없다. 그리고 이 문제는···
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
집주인만 더 좋게 만드는 게 아니라 그렇게 볼 필요는 없다는 거죠.
[김상호 사회자]
이거는 심각한 문제이기 때문에···
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
네, 네.
[김상호 사회자]
위험성이 느껴지고 시급한 문제니까 다소 그런 측면이 보인다 하더라도 해결해야 될 만큼 심각한 문제라고 말씀을 주셨습니다.
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
네, 네. 그렇습니다.
[김상호 사회자]
그런데 이렇게 되면 또 집주인들 가계부채가 너무 늘어나서 감당 못 할 정도가 되는 거 아닌가 이런 지적도 있는데요?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
네, 그 부분에 대해서는 사실은 정부도 굉장히 이제 관심 있게 지켜보고 있는 상황인 것 같습니다. 그래서 집주인들 부분에 있어서 기존에도 지금 가계부채가 굉장히 위험 수위에 지금 와있는 상황이고 그런 측면들이 있기 때문에 이번에도 한시적 조치고 임시 응급조치이긴 하지만 이 부분들에 있어 집주인의 전세보증금을 전액을 다 지원해 주는 것이 반환을 지원해 주는 것이 아니라 기존 전세금과 새롭게 세입자를 확보하게 되었을 때 그 차액 부분에 한해서 하는 것을 원칙으로 하고, 만일에 실제 후속 세입자를 구했을 때 후속 세입자에게 받게 되는 전세보증금 부분을 기본적으로 대출자에게 돌려주는 것을 약속을 하게 되면 전체 보증금을 다 돌려줄 수 있는 지원하는 쪽으로 그렇게 약속을 하고 있습니다.
그래서 지금 말씀하신 대로 이 부분과 관련해서 많은 이야기가 있지만 다른 제도의 개선과 함께 전세시장의 근본적인 불안 요인으로 작용을 하고 있고, 이게 아까 말씀드린 사회 문제화되고 있는 측면들이 있다 보니까 정부가 그런 가계부채의 우려에도 불구하고 지금 최소한의 범위에서 시장 안정을 위한 그런 응급조치를 내놓은 것이 아닌가 이렇게 보고 있습니다.
[김상호 사회자]
그럼에도 불구하고 일각에서는 여전히 임대차 시장에서 이런 역전세 대란을 해결하기에는 근본적인 대책은 될 수가 없다, 이렇게 얘기를 하는데 두 박사님 보시기에 근본적인 대책이 될 수 있는 임대차 시장의 이런 역전세 대란이 다시는 발생하지 않으려면 흔히 얘기하는 것처럼 전세가 없어져야 하나요? 어떻게 보십니까?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
네, 그 부분과 관련해서도 많이 논의가 있는데 일단은 이번에 역전세난이 부각이 된 것은 결국은 전세시장 자체가 굉장히 가격이 급락하게 되면서 생겨나는 어떤 촉발된 원인이라고 볼 수 있고요. 또 하나의 원인은 그동안 2020년도 임대차 3법이 개정되면서 시장의 어떤 적응할 수 있는 그런 부분보다는 굉장히 과도하게 어떤 제도적인, 세입자 보호를 위한 것이긴 하지만 전월세 상한제라든지 계약갱신청구권을 이번에 도입하고 그것을 소급 적용하는 과정에서 생겨난 부작용도 컸다고 볼 수 있습니다. 그런 부분들이 지금 우리 국내 부동산 시장의 전세시장을 갖다가 안정시키기보다는 최근의 경우에는 더 불안 요인으로 많이 작용을 하고 있는데요.
그런 과정 속에서 우리가 선진국의 상황들을 보다 좀 면밀하게 살펴봐야 하는 측면들도 있고 그 부분에 대한 긍정적인 부분들을 참고해서 해야 하는 부분이 있는데요. 우리나라에만 있다고 하는 독특한 이 전세 제도 부분에 대해서도 지금 많은 사람이 좀 오해하고 있는 측면들이 있는데요. 우리가 일반적으로 이야기하고 있는 전세라는 것은 정확하게 이야기하게 되면 임대차라고 볼 수 있습니다. 우리가 법적인 근거해서, 바탕에서 본다 하면 하나의 채권 분야에 속하는 계약의 일종이라고 볼 수 있는데요.
이 부분뿐만 아니라 사실은 우리나라의 전세권이라고 해서 물권으로서 굉장히 민법에 보면 강하게 보장을 받는 제도가 있습니다. 그런데 전세권 같은 경우에는 지나치게 소유권자보다 집주인보다도 더 강력한 어떤 권한을 갖게 되고, 등기를 반드시 해야 한다는 그런 제약 요건에 있어서 그동안 이용이 되지 못했는데요. 제가 볼 땐 앞으로 이런 전세금 상당히 전세보증금 자체가 굉장히 큰 규모에 있어서는 전세라고 하거나 혹은 전세 부분에 있어서 어떠한 여러 가지 전세보증금 반환 보증을 의무적으로 되도록 하는 그런 어떤 제도적 보완이 좀 필요한 것 같고, 실질적으로 그 부분에 있어서 지금 기준이 굉장히 엄격하기 때문에 최근에 빌라나 이런 경우에 있어서는 전세 보증 반환보증보험에 가입이 거절되는 경우가 상당수가 있어서 그 부분이 하나의 사각지대로 남아있는데, 그런 경우에는 제가 볼 때는 전세를 놓지 못하고 다음에 월세로만 임대 수익을 갖다가 확보할 수 있는 그런 쪽으로 양 갈래를 좀 나누어서 등기를 하는 것이 필요하지 않을까.
그래서 이런 부분 이외에도 많은 전문가가 이 부분에 대해서는 굉장히 관심을 두고 있으니까 사회적 공론화를 거쳐서 충분히 전세 제도 부분을 갖다가 단순히 배척할 것이 아니라 이번에 문제가 있었지만 이것은 제가 볼 때는 일시적인 현상이라고 저는 보는 측면들이 있기 때문에 어느 정도 이 부분과 관련해서 향후에 전세 제도가 제대로 자리를 잡도록 하고, 그다음에 월세 부분에 있어서도 지금 선진국에 있어서는 대부분 월세 형태로 하고 있으니까 그 부분을 가지고 있는 시장의 장, 단점들을 다 비교해서 어느 정도 시장에서 전월세 제도 자체가 제대로 정착될 수 있는 방안을 우리 사회적 지혜를 좀 모아야 하지 않을까 싶습니다.
[김상호 사회자]
충분히 제도적 개선을 통해서 전세제도 자체는 유지가 가능하다고 보시는군요?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
맞습니다. 네, 네.
[김상호 사회자]
그런데 추가적인 부동산 규제 완화 방안 제시할 것이라고 예상을 했는데 양도소득세 중과 완화 방안, 이거는 세금 깎아주는 방안, 이거는 담기지 않았습니다. 이거는 이유가 뭘까요?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
지금 양도세와 관련해서는 사실 그동안 핵심적인 요인으로 되어왔던 것은 두 가지였습니다. 하나는 다주택자 부분에 대해서 굉장히 중과되고 있는 부분에 있어서죠. 그래서 규제지역 조정대상지역이든지 아니면 투기과열지구 지정된 곳에 있어서는 2주택자의 경우에는 기본적인 양도세의 양도 세율에다 추가로 20%를 추가를 하게 되고 3주택자 이상의 경우에는 거기에다가 30%를 추가하는 그런 내용으로 되어 왔었는데요. 그 부분과 관련해서는 지금 현 정부가 출범할 때부터 이 부분과 관련해서는 굉장히 관심을 갖고 세 부담을 경감하는 쪽으로 많이 노력을 해왔습니다. 해 왔는데, 지금 여소야대 정국이지 않습니까? 그러다 보니까 이 부분을 세법을 고쳐야 되는데 이 부분에 있어서 소득세법과 관련해서 지금 야당의 반대가 굉장히 큰 측면이다 보니까 이 부분을 선출시킨다는 게 대단히 어려운 상황에서 현재 정부가 출범하면서 국민들의 양도세와 관련된 부담을 줄여주기 위해서 과도한 부분의 부담을 줄여주기 위해서 사실은 한시적으로 지금 시행령을 고쳐서 지금 다주택자의 양도세 중과 부분은 지금 1년간 유예를 했다가 추가로 1년을 유예하고 있기 때문에, 2024년 5월까지는 현재의 다주택자 부분에 대한 양도세는 중과되고 있지 않습니다.
그래서 아마도 제가 짐작하기로는 이 양도세 부분에 대한 정상화 부분은 충분한 과제로 되어있기는 하지만 현재의 여소야대 정국을 충분히 감안한 가운데 2024년에 국회가 새롭게 구성되고 난 뒤에 이 부분을 세법 개정 등을 통해서 본격적으로 추진하는 그런 방안을 갖고 있지 않은가, 그런 측면에서 아마 이번에 굳이 내용 속에 하반기 정책 방향 속에 포함하지 않더라도 지금 유예되고 있는 측면들이 있으니까 아마 이 부분은 다음 과제로 미뤄놓은 것으로 보인다, 그러나 지금 부분에서 국민들에게는 똑같은 지금 혜택이 지금 주어지고 있기 때문에 그 부분을 감안하는 것으로 보여집니다.
[김상호 사회자]
여전히 양도소득세, 지금 집을 처분하셔도 혜택을 볼 수 있는 상황이다?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
네, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
지금 윤석열 정부, 정부 발표 내용을 보면 흔히 말하는 부동산 3법이라고 하죠?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
네.
[김상호 사회자]
임대차 신고제, 예약갱신 요구권, 전월세 상한제, 손 볼 필요가 있다, 이렇게 보는 것 같습니다. 제도 합리화 방향이라고 말을 하고 있는데요. 제도 합리화 방향의 내용 어떤 의미를 담고 있습니까?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
네, 사실은 서두에 말씀드린 대로 2020년도에 임대차 3법을 급하게 개정을 했습니다. 급하게 개정을 했고 충분한 사회적 공론화 부분을 쭉 거치지 못했고 그다음에 또 개정을 한 이후에 사실은 그 부분을 소급 적용하는 과정에서 굉장히 문제를 많이 야기시켰고, 전셋값을 폭등하게, 일시적으로 폭등하게 만드는 요인으로도 작용을 했습니다.
그리고 최근처럼 전셋값이 하락하다 보니까 누구도 이 권리를 행사하지 않습니다. 세입자는 오히려 기존에 있던 전세 관계에서 벗어나기를 원하는 그런 측면이 많아서 이 부분이 과연 시장에 긍정적인 작용을 하는 것인가. 그리고 선진국의 어떤 여러 가지 입법 예를 갖다가 참고를 했다고 했는데 사실 그 경우도 들여다보게 되면 그 참고 부분에 있어서도 그 개정은 하기 위한 목적에 필요한 부분만 발취해서 사용한 그런 측면이 있다 보니까 이 부분에 대해서는 제가 어느 쪽이 맞다를 떠나서 충분히 더욱더 검토할 필요성은 좀 있어 보입니다.
그래서 이 부분이 여러 가지 지금 최근에 주택 가격의 하락, 그리고 월세로의 전환이 많이 깊어지는 상황에서 제대로 기능을 하지 못하는 어정쩡한 그런 모양으로 되어있고 그 부분이 지금 제대로 시장에 있어서도 하나의 기본 질서로서 보호해야 할 그런 필요성이 큰 데다가, 또한 한 측면에서는 최근에 많이 뉴스에서도 언급이 됐지만 전세 사기 등으로 인해서 오히려 서민이라든지 2030세대들, 사회적 초년생들이 굉장히 주거와 관련해서 불안한 상태, 혹은 큰 피해를 입고 극단적 선택까지 하는 상황들도 나타나고 있습니다.
그래서 그런 부분이 이번에 특별법으로 제정되어 있지만 그것도 한시법으로 되어있는 측면이 있다 보니까 지금 아마도 전체적으로는 임대차와 관련해서 더욱더 보호를 강화를 하되 실질적인 보호가 가능한 방향으로 이 검토를 할 수 있는 그런 어떤 분위기 쪽으로 정부가 추진하는 쪽에 무게를 두고 있는 것이 아닌가, 이렇게 보여집니다.
그래서 중요한 것은 국민이 장기적인 측면에서 주거 안정에 도움이 될 수 있느냐 하는 부분에, 그다음에 실질적인 도움이 될 수 있느냐 하는 부분에 어떤 명제를 가지고 아마도 이 부분과 관련되는 법제 부분은 국회뿐만 아니라 정부에서도 조금 더 계속해서 관심을 두고 이 부분을 개선하기 위해서 노력하지 않을까 싶습니다.
[김상호 사회자]
일각에서는 다소 과격하신 분들 주장은 임대차 3법 없애야 한다고 하시는 분들도 계시는데, 두성규 박사님이 보시기에는 이게 없앨 만큼 악법인가요?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
아니요, 아니요.
[김상호 사회자]
아니면 제도 자체를 보완을 해서 반드시 유지를 해야 된다고 보십니까?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
아, 저는 이제 예를 들어 이제 주택임대차보호법상에 전월세 상한제 같은 경우에도 저는 없앤다, 아니다, 그보다는 제가 볼 때는 세입자 보호를 위해서 조금 제도 부분을 대상자를 어느 정도 한정할 필요도 있는 것 같고, 그다음에 전월세상한제 상한선 자체 가이드라인이 지나치게 경직되게, 아주 협소하게 되어 있습니다. 그래서 독일 경우를 참고했다고 지금 현재 야당으로 되어있는 민주당에서 그동안 많이 주장을 했었는데요. 독일 같은 경우에도 여러 가지 상황에 따라 한 20%에요. 우리는 연간 5%로 되어 있는데 그런 부분들을 좀 조율한다든지 해서 그 내용 부분을 우리가 조금 더 현실에 맞게 조정하는 부분들, 그리고 필요하다면은 폐지 부분까지 충분히 검토할 수 있는데 이 부분은 제가 볼 때는 어느 쪽이 맞다기 보다는 그 부분이 국민들이 원하는 방향으로 충분히 공론화를 거쳐서 한 담론으로서 한 번 정리를 해 볼 필요는 있을 것 같습니다.
[김상호 사회자]
자, 지금부터는 구체적인 문제, 실질적인 문제 한 번 짚어보겠습니다. 부동산, 하반기 부동산 전망 한번 해 볼 텐데요. 서울 수도권은 지금 벌써 일부 지역은 하향에서 반등세 나타나고 있고요. 하락 폭이 준 거는 대부분의 지역에서 맞는 것 같습니다, 서울 수도권에 한정해서 보면.
그런데 대구지역은 상황이 그렇지 않습니다. 그래서 흔히 말하는 지역별 부동산 양극화 현상이 일어나고 있다고 하는데, 이런 양극화 현상은 어떻게 보시고 계속 지속될 것으로 예상이 되시는지요?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
네, 지금 부동산 시장 자체가 굉장히 어려움을 많이 겪다가 지금 이제 서울 같은 경우에 있어서는 지금 7주째, 한국부동산원의 주간 동향에 따르면 7주째 상승 국면을 달리고 있습니다. 물론 서울 시내의 경우에 있어서도 강남권에 있어서는 주로 상승세가 굉장히 가파르게 되고 있는데요, 강북 지역은 여전히 지금 하락세에서 완전히 벗어나지 못한 곳들도 있습니다.
그러나 전체 평균적으로 한다면 서울 지역의 경우에는 상승으로 지금 전환한 지가 오래됐고요. 그 다음에 최근에는 경기 지역도 전체 평균으로 하게 되면 상승으로 반전이 됐고 인천 지역도 지금 물량 부분에 대한 부담이 컸지만 지금 상승 반전이 돼서 전체적으론 지금 굉장히 좋은 편으로 되고 있죠.
그런데 지방의 경우에는 굉장히 어려운 쪽에 있는데, 특히 대구 지역은 전국에서 하락률이 가장, 지금 하락률이 큰 편으로 돼 있고요. 또 상대적으로는 그동안 하락 폭이 컸던 세종시 같은 경우에는 오히려 상승으로 돌아선 지 지금 4주째 이상 상승을 해서 굉장히 긍정적인 그런 시그널을 보내주고 있습니다.
그런데 여기서 우리가 주목할 것은요. 하락하는 곳도 있고 상승하는, 상승 반전하는 곳도 있고, 이게 양극화 부분이 굉장히 여러 가지로 나타나고 있는데 전국 평균으로 본다면 전국이 보합으로 올라섰습니다. 그런 상황에서 대구 지역의 경우에는 하락에 있어서도 전국에서 최근 말 쪽에 지금 서 있다는 부분은 상당히 지금 안타까운 부분인데요. 이런 쪽에 있어서 지금 대구 지역은 낙폭이 상당히 컸음에도 불구하고 그동안 많이 얘기되고 있는 물량이 적체되어 있다든지 또 최근에 와서 미분양과 관련해서도 가장 지금 위험 지역으로 지금 언급되고 있는 상황이다 보니까 이런 부분에서 현재 경기까지 지금 좋지 않은 상황이다 보니까 물량 부분에 대한 것들이 충분히 해소되지 않는다면 대구 지역의 경우에 있어서도 일부 지역에서는 긍정적인 시그널이 나타나긴 해도 전체적으로 좀 침체한 상태를 벗어나기에는 대단히 쉽지 않을 거다.
그래서 향후에도 아마 특별한 개발 호재라든지 어떤 긍정적인 요인들이나 인구 유입이라든지 이런 부분이 있지 않는다면 공급 물량의 압박 전체가 대구 지역의 부동산 시장을 압박하고 누르는 그런 요인으로 당분간은 지속할 가능성이 있어서 저도 좀 마음이 상당히 무겁습니다.
[김상호 사회자]
많은 분이 궁금해하시는 부분이 무엇이냐 하면, 그 당분간이 언제 끝날까입니다. 언제쯤이라고 예상하십니까? 이런 부동산 침체가 그래도 좀 벗어날 기미를 보이는 지점이 어느 정도로 좀 되어야 할까요?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
현재 우리가 가장 단적으로 이야기해 볼 수 있는 것은 결국은 물량 부분이 해소되면 대구 지역의 경우에 충분히 기대를 해볼 수 있지 않냐는 이야기를 해볼 수가 있는데요. 대구 지역 같은 경우에도 사실 불과 3, 4년 전만 하더라도 전국에서 상승률 선두를 달린 적들이 있습니다.
그래서 어떻게 보면 대구 지역의 어떤 분양에 있어서 당첨되면 로또 당첨이다라는 이야기까지 나올 정도로 대구 지역도 충분히 화려했던 시절이 있다고 볼 수 있는데요. 최근에는 미분양이 굉장히 증가하고 있고 그다음에 기존에 있던 물량 자체, 그래서 대구가 아마 연간 부분에 있어서 충분한 적정량, 소화할 수 있는 적정량은 한 1만 2,000에서 1만 3,000호 정도 되는 것 같은데요. 사실은 현재 지금 물량 부분에서 기존에 적체되어 있는 물량도 한 1만 2,000~ 1만 3,000호가 미분양으로 지금 물량이 있는 것 같고, 지금 아마 원래의 경우에 전체 입주 물량 자체도 한 3만 5,000호 정도에 달한다는 그런 이야기가 있습니다. 2022년에도 아마 2만 호 정도가 입주 됐던 것 같았는데요. 그래서 이런 부분들이 있기 때문에 제가 당분간이란 말씀을 드렸는데 제가 볼 때는 이 부분이 예를 들어 대구 지역이 경기 부분에 이런 것들이 긍정적인 신호로 돌아서게 된다면 아주 오래 걸릴 것 같진 않습니다.
지금 대구 지역에 아마 시장님도 대구시에서도 새로운 주택 사업 부분과 관련해서 인허가를 당분간 중단을 시킨 그런 부분들이, 승인을 중단시킨 그런 측면들도 있기 때문에, 그래서 제가 볼 때는 2, 3년 정도 뒤 같으면 충분히 이 부분에 있어서 물량 부분에 대한 것들 해소될 수가 있는데, 그 전이라도 여러 가지 다른 어떤 부가적인 경제 부분에 대한 긍정적인 여러 가지 좋은 어떤 호재들이 등장한다면 좀 해소될 수 있지 않을까.
그래서 안타까운 것은 먼저 미분양 부분과 관련해서 사실은 좀 빠른 해소가 되어야 하는데 전국의 미분양의 20% 이상을 지금 대구가 지금 떠안고 있는 상황에서 대구 지역 현재 여러 가지 건설하고 있는 상황들의 이런 쪽들도 지금 좋지 못한 상황이다 보니까, 이 부분에 있어서 좀 빠른 시간에 해결되었으면 좋겠다는 마음을 가지고 있습니다.
[김상호 사회자]
역설적으로 보자면, 짧게, 이거는 실제 궁금하신 분들이 많아서 그런데, 실구매자들 같은 경우에는 지금 상황이 구매할 수 있는 기회가 될 수도 있을까요, 그럼?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
제가 보기에는 이 부분을 좀 나누어 볼 수 있는 게, 하나는 우리가 신축시장과 구축시장, 그러니까 오래된 기존 주택과 이런 시장을 좀 나누어 볼 수가 있는데요. 현재 부동산 시장에 있어 대구 지역 같은 경우에는 기존 주택의 가격표 보곤 상당히 시간이 더 걸릴 가능성도 있다고 볼 수 있습니다.
그런데 신축 같은 경우에는 최근에 여러 가지 있던 원자재 가격 상승이라든지 건설 인건비 상승 등으로 해서 분양가가 전체적으로 오르고 있는 상황입니다. 그 분양가 상한제가 적용되는 경우조차도 분양가 부분이 굉장히 오르고 있는 상황이기 때문에 대구 지역 경우에 있어서도 3, 4년 뒤, 즉 장기적으로 실수요적인 그런 성격을 갖고 있다고 한다면 지금 현재의 분양가에서 여러 가지 분양 조건 자체도 지금 이자라든지, 대출 이자라든지 이런 쪽은 무이자로 한다든지 새로운 어떤 분양가 할인 등도 아마 지금 대구 지역에 많이 나오고 있는 것 같은데, 그래서 조금 중장기적으로 본다면 대구 지역의 신축 중심으로 해서 여러 가지 어떤 주변 상황들이 괜찮은 곳에서는 어느 정도 긍정적 검토도 가능하지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
[김상호 사회자]
최근에 부동산 관련해서 또 그렇지만 금융 관련해서 새마을금고 얘기 자주 나오고 있습니다. 새마을금고가 위험하게 된 근본적인 이유가 부동산 PF 대출을 과도하게 집행을 해서 대출금이 너무 늘어났는데 부동산 경기 안 좋다 보니까 대출금 회수가 안 돼서 연체율이 늘어나고 해서 일부에선 또 뱅크런 비슷한 현상이 보이고 있다고 하는데요. 두 박사님이 보시기에 이게 부동산으로 촉발된 새마을금고 위기, 이게 심화할 가능성이 얼마나 있다고 보시는지, 그리고 대구 지역 새마을금고 어떻게 보십니까?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
지금 새마을금고 관련되는 대출 부분에 대한 여러 가지 위기 상황은 관리 주체인 행안부가 나서서 여러 가지 기자회견까지 할 정도로 해서 지금 상당히 심각한 상황에 이미 도달해 있는 것 같습니다. 그래서 지금 부동산 시장에서 지금 여러 가지 사업을 추진하기 위한 자금 마련 조달 과정에 있어서 지금 부동산 PF와 관련해서 부실화가 지금 진행이 많이 되고 있는데요.
지금 전체 금융권으로 본다 하면 증권사들이 지금 가장 위기에 지금 직면해 있는 상황이고, 지금 새마을금고 같은 경우에는 지역 새마을금고들이 사실은 충분한 고금리 시절에 어떤 금리 부분과 관련해서 충분히 수익을 확보하고 있는 할 수 있는 상황들이 없는 데다가 지금 중견업체 이하의 건설업체들이 자금 조달 과정들이 지금 일반 기존 어떤 은행권이라든지 제1금융권에서 쉽지 않다 보니까 새마을금고로 달려가고, 새마을금고에서는 충분히 그런 부분들에 있어서 수익성을 창출할 수 있는 대규모 어떤 그런 건설, 건축 단지나 이런 부분들에 있어서 대출 부분에 대한 좀 집중이 되었던 것 같습니다.
그런 부분이 맞물리면서 있다가 지금 여러 가지 건설 경기가 굉장히 어려워지고 있는 상황에서 이런 부분들이 굉장히 지금 어려움으로 돼 있고 그 건설회사들에 대출을 해 간 쪽에 있어서 결국은 이 부분, 자금 부분을 갖다가 반환이 용이하지 않는, 못한 상황이 되다 보니까 연체율 부분으로 증가를 해서 위험성이 지금 높아지고 있는 상황이죠.
그래서 지금 새마을금고 같은 경우에는 연체율 자체가 지금 전체 부동산 관련해 건설 부동산 관련되는 연체율이 지금 1월 기준으로 볼 때 9%까지, 그러니까 참고로 보면 2019년도에 2.5% 수준이었는데요, 지금 연체율, 그러니까 빨리 그거를 반환을, 상환을 하지 못하는 경우가 지금 9%, 10%로 지금 접근하고 있는 상황이다 보니까 이런 부분들이 굉장히 심각한 상황인데, 최근에는 아마 대구 지역에 다인건설이라고 해서 그쪽에서 아마 여러 가지 건설이나 이런 쪽을 많이 했고, 그쪽이 아마 새마을금고 즉, 지역 금고 쪽들이 집중적으로 투자가 되었던 것 같습니다.
그래서 지금 일간에서는 건축이나 이런 쪽에 한 1,300억에서 2,600억까지 이야기도 나오고 있는데요. 이런 부분들이 사실 새마을금고로서는 수익성을 창출하는데 굉장히 긍정적인 그런 단지고 보니까 아마 새마을금고가 대출하는 데에 있어서도 한 사업 단지에 100억 이상을 하지 못하도록 되어 있는데, 그러다 보니까 여러 가지 지역에 있는 금고들이, 새마을금고들이 합쳐서 우리가 짬짬이 비슷하게 그렇게 합쳐서 실제로 그 투자를 한 것으로 보여지고 그러다 보니까 그 부분들이 굉장히 경제에 부담으로 작용을 하고 있는 것 같습니다.
그런데 제가 조금 말씀드리고 싶은 것은 이 부분과 관련해서 위기 상황이라는 것을 지금 행안부든 또 금융당국에서도 이 부분을 인지를 하고 있고, 그 부분과 관련해서 굉장히 새마을금고 중앙 쪽에 있어서도 이 부분과 관련해서 내부적으로도 지금 점검을 하고 있는 것 같습니다. 그래서 이 부분과 관련해서 아마 말씀하신 뱅크런처럼 그렇게 많은 분이 과거에 또 우리 저축은행 위기도 있었지 않습니까? 그렇게까지 생각할 것은 아닌 것 같고요. 다만 이 상황 자체에 대해서 조금 경계심을 갖고 지켜볼 필요는 있는 것 같습니다.
[김상호 사회자]
최근 들린 소식 중의 하나죠. 대구은행이 지방은행에서 시중은행으로 전환한다고 합니다. 두성규 박사님이 보시기에 이 전환이 어떤 의미가 있는지 짧게 정리를 좀 해 주시죠.
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
네, 대구 지역 대구은행이 실질적으로 시중은행으로 전환된다는 저도 소식을 듣고 상당히 반가웠고 저는 긍정적으로 생각을 하고 있습니다. 지금 기존의 시중은행이 어떻게 보면 과점 형태로 되어있는 부분들이 있는데 거기에 대구은행이 같이 진입을 함으로써 아마 동화은행 이후로 한 30여 년 만에 진입을 하는 것 같습니다.
이렇게 지금 금융당국에서도 상당히 긍정적으로 기대를 많이 모으고 있는 것 같은데요. 대구은행으로서는 이런 부분에 있어서 새로운 경쟁력도 확보하고 새로운 시장을 확대하는 측면에서 굉장히 긍정적인 요소라고 볼 수가 있습니다.
다만 대구은행이 이런 부분들을 긍정적인 뉴스로써 충분히 확보하기 위해서는 실질적으로 새로운 시장에 뛰어드는 만큼 아무래도 경쟁이 더 치열할 것이고, 그런 측면에서 또 한편에서는 집토끼를, 그동안 집 지키고 있다가 이제 산토끼까지 쫓아야 하는 상황에 있어서 자칫하면 집토끼를 또 놓치는 그런 부분들의 우를 범하지 않아야 하는 측면도 있어야 될 것으로 보여집니다. 그래서 어쨌든 긍정적으로 저는 대구은행이 새로운 시장에서 새로운 부분에 대한 도약을 위한 첫걸음을 내딛는 것이 아닌가 싶어서 저는 굉장히 반가운 뉴스로 듣고 있습니다.
[김상호 사회자]
구체적으로 실행이 되고 난 뒤에 어떤 일들이 벌어질지 한 번 지켜보도록 하죠.
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
예, 예.
[김상호 사회자]
자, 시간이 다 되었습니다. 여러 하실 말씀이 있으시겠지만 부동산 정책과 관련해서 지방정부, 중앙정부, 이것만은 좀 부탁하고 싶다, 하실 말씀 있으면 끝으로 듣고 오늘 말씀을, 이야기를 마쳐야 할 것 같습니다.
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
그동안에 부동산 정책에 대해서 역대 정부들도 신경을 많이 써왔고 지금 정부도 마찬가지입니다. 그러나 시간이 많이 지나면서 실질적으로 지금 주택시장에 있어서 혹은 부동산 시장에 있어서 정책의 핵심은 가격 안정에 두어지는 측면들이 많아서 좀 안타까운데요.
저는 제가 생각할 때는 이 정책의 궁극적인 방향은 주거 안정, 국민의 주거 안정에 두어져야 한다고 보고 있고요. 그런 부분에 있어서는 최근에 나타났다시피 부동산 시장은 지역별로 여러 가지 특색이나 이런 거에 따라 굉장히 다른 차이들을 많이 보여주고 있습니다. 그래서 향후에는 부동산 정책의 중점적인 주도자는 저는 지방정부가 되어야 한다고 생각을 하고, 그 지방정부가 그 지역의 특색에 맞게 그런 부분들을 갖다가 잘 펼침으로써 지역 주민들이 주거 안정에 있어서 큰 도움을 얻을 수 있는 방향으로 나아가야 한다고 보고 있습니다.
중앙정부는 전체 국토의 균형 발전이라는 측면에서 그 균형이 잡힐 수 있도록 각 지방정부에 지원한다든지 도움을 줄 수 있는 쪽에, 그 전체적으로 조율을 하는 그런 쪽에 중점을 둔다면 아마도 서로 균형과 절제 속에서 아마 부동산 정책도 올바른 방향으로 또 긍정적인 방향으로 나아갈 수 있지 않을까 저는 기대를 해보고 있습니다.
[김상호 사회자]
네. 오늘 토크 와이드 두성규 목민경제정책연구소 대표 모시고 하반기 부동산 주요 변수와 전망에 대해서 말씀 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사드립니다. 고맙습니다.
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
네, 감사합니다.
