2023년 하반기 주택시장에서 최악의 '역전세난'이 발생할 수 있다는 경고음이 나오고 있습니다. 역전세난에 대한 공포가 급격히 확산하자 정부는 7월부터 전세보증금 반환용 대출에 한정해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 일부 완화할 예정이라고 밝혔습니다. 대구는 역전세난에다 공급 누적 우려까지 큰 상황이기 때문에 시민들의 불안감은 커질 수밖에 없는 상황입니다. 이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수로부터 하반기 대구 부동산 시장의 큰 리스크로 지목되는 역전세난의 위험성과 앞으로의 부동산 전망에 대해 들어봅니다.
[김상호 사회자]
주택시장의 하락세로 2023년 하반기부터 역전세 대란이 나타날 것이라는 우려가 계속 나오고 있습니다. 오늘은 대구 부동산 시장 동향과 향후 전망을 이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수 모시고 한 번 들어보도록 하겠습니다. 어서 오십시오.
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
안녕하십니까?
[김상호 사회자]
먼저 대구 부동산 시장 여러 보도에서 계속 지적되고 있습니다만 별로 좋지 않은 암울한 뉴스들이 많이 나오고 있습니다. 현재 상황 정리부터 한번 해 주시죠.
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
2008년 서브프라임 모기지 사태 등으로 인해서 대구 지역에 미분양 아파트 숫자가 그 당시 2만 1,000호, 한 560%까지 증가했던 시기가 바로 2009년도입니다. 2009년이면 약 15년 만에 대구 지역의 부동산 시장이 빙하기가 찾아왔다, 저는 그렇게 판단하고 있습니다. 실질적으로 저금리 등의 영향으로 전국의 부동산 시장이 호황을 누리고 있을 때 전국에서 가장 먼저, 즉 2021년 11월 이후로 하락세로 전환한 곳이 바로 대구 지역이고 현재까지도 매매, 아파트 매매가격이나 전세가격이 하락 폭이 가장 큰 도시 또한 이 대구 지역이다, 이렇게 볼 수 있습니다.
[김상호 사회자]
다른 지역보다 훨씬 빨리, 그러니까 2021년에 이미 우리 지역은 하락세가 시작되어서 지금까지 지속되고 있단 말씀인데요. 그런데 서울 아파트는 일부 지역이긴 합니다만 실거래가가 상승하는 듯한 모습도 좀 나타나고 있다는데, 그래서 일각에서도 말하기는 이미 바닥을 찍고 약간 반등을 하고 있지 않냐 이런 말씀하시는 분도 계시는 것 같습니다. 교수님 보시기엔 어떻다고 보십니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
저는 이렇게 생각합니다. 부동산 가격에 영향을 주는 요인은 공간적인 측면을 살펴보면 국외의 요인, 국내의 요인, 지역 요인으로 살펴볼 수 있는데, 국외 요인, 국내 요인과 달리 지역 요인은 인구수라든지 소득 수준, 지역의 경기, 그다음에 공급 물량, 그다음에 도시 공간 구조 특성과 같은 이런 것들에 의해서 사실은 지역 요인이 달라질 수밖에 없습니다. 그래서 특정 도시의 어떤 변화를 두고 대구 지역의 부동산 시장 또한 따라갈 것이다, 이렇게 얘기하는 거는 사실 바람직하지 않습니다.
다만 최근에 여러 언론매체에서 보면 이런 거래량 증가와 거래량 증가가 주택 가격 상승으로 이어지는 거 아니냐, 이런 얘기들이 여러 언론매체에서 좀 흘러나오는 걸 보고 있는데, 아마 이거는 제가 판단할 때는 이 거래량과 가격과의 관계를 주목하고 있다, 즉 일반적으로 거래량이 증가하면 시차를 두고 가격이 상승하고 반대로 거래량이 감소하면 시차를 두고 가격이 하락하는 걸 볼 수 있습니다.
그런데 최근에 대구 지역에 부동산 거래량이 증가하는 이유는 엄청나게 많은 공급 물량에 따른 급매 위주의 거래가 주를 이루고 있는 것이고, 또 국토부 실거래가 데이터를 좀 조사해 보니까 분양가도 2023년 들어서 조금씩 계속 늘어나고 있더라고요? 그 늘어나고 있는 이유를 이렇게 찾아보니 할인 분양, 이런 이유가 가장 컸고 거기에 대해서 최근에 이런 저금리가, 그러니까 금리가 정점에 다다랐지 않았나, 이런 기대감까지 보태져서 분양권 거래도 조금 증가하는 걸로 알고 있습니다.
그러나 이처럼 거래량이 증가하는데도 불구하고 실제로 한국부동산원 관련 데이터에 보니까 5월 같은 경우에는 전국에서 가격과, 즉 매매가격과 전세가격 하락 폭이 여전히 가장 낮다, 그래서 이 거래량이 증가했음에도 불구하고 가격은 오히려 떨어지고 있으니 이거를 두고 ‘바닥론이다’ 이렇게 얘기하는 거는 전혀 바람직하지 않다, 저는 그렇게 생각하고 있습니다.
[김상호 사회자]
다른 지역들보다도 대구 지역은 그런 징후들이 다소 보인다고 하더라도 매우 조심해야 하는 지역이···
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
맞습니다.
[김상호 사회자]
우리 지역이라고 말씀 주셨는데 대구 부동산 같은 경우에는 다른 지역도 마찬가지입니다만 경기 침체로 인해서 깡통전세다, 그다음에 역전세 대란이다, 이런 말들이 있는데요. 특히 우리 지역이 역전세 대란에 대해서 굉장히 취약하고 많은 우려를 나타내고 있는데, 이렇게 우리 지역이 역전세 대란을 걱정해야 하는 구조적인 이유나 요인이 어떤 게 있습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
먼저 깡통전세와 역전세 개념을 조금 이해할 필요가 있는데요. 깡통전세라고 하면 전세보증금이 주변 시세보다 높은 경우를 얘기합니다. 이렇게 시세보다 전세보증금이 더 높다면 전세 세입자가 전세금 반환 보증금을 제때 받을 수 없게 돼서 경매를 진행할 수밖에 없고 이렇게 됐을 때 전세금을 온전히 보장받을 상황이 안 되는 이런 주택을 우리는 '깡통전세다'라고 얘기도 하고, 또 한편으로는 단순하게 기존 전세금이 주변 시세보다 매매 시세보다 높은 경우에 깡통전세다, 이렇게 얘기를 합니다.
그러면 이런 깡통전세의 주원인은 사실은 매매가격 하락이 주된 원인이고, 역전세라고 하는 거는 기존 전세금이 주변 전세 시세보다 높은 경우에 역전세라고 얘기하는데, 이 역전세의 주된 원인은 또 전세가격 하락이 주된 원인입니다. 자, 그러면 이런 깡통전세나 역전세가 발생하는 이유는 결과론적으로 매매가격이나 전세가격의 하락이 주된 원인인데 대구 지역 같은 경우에는 올해, 내년 합쳐서 약 6만 호가 넘는 아파트 입주 물량이 쏟아져 나올 예정입니다. 자, 이런 상황에서 이게 적정 물량의 한 4배를 초과한다고 저는 보고 있고요.
실질적으로 2021년 11월에 당시 주택 매매가격 하락이 가장 먼저 대구에서 진행됐고, 또 같은 해인 21년도 12월에 전세가격 하락이 또 가장 먼저 하락세로 전환한 게 이 대구 지역입니다. 그 이유가 바로 공급 과잉이라고 볼 수 있는데요. 지난 5월에 한국부동산원에서 발표한 자료를 이렇게 보니까 고점 대비 지금 가장 큰 하락 폭이 만들어진 곳이 이 대구 지역이라고 볼 수 있습니다.
자, 그러면 이 전세가격이 가장 정점이었던 시절이 제가 조사를 해보니까 2021년 11월이었어요. 그리고 가장 지금 바닥인 시점이 2023년 지금 현재 5월인데, 이 차이가 어느 정도냐는 걸 우리가 한 번 수치로 이해를 좀 해보자면, 제가 국토교통부 실거래가 데이터를 들어가서 전수조사를 한번 해봤습니다. 그래서 가장 고점일 때 2021년 11월에 전세 건수가 375건 중에서 약 90.78%가 갱신할 때 가격이 다 상승했는데 반해서 올해 5월에 갱신한 계약 건수 총 215건 중에서 약 82.32%는 전부 다 하락을 했어요. 이런 수치만 보더라도 사실은 고점 대비 많이 하락했다는 걸 재확인 할 수 있고요.
또 과거에 한국은행의 자료에 따르면 과거에도 입주 물량이 많아지면 전세가격이 하락하는 거는 과거에도 볼 수 있었습니다. 그래서 이런 전반적인 모든 것들을 봤을 때 지금 대구의 역전세난은 아주 심각하다, 역전세난이 결과론적으로 세입자의 주거 이동을 제약하고 부동산 매수 심리를 수축시킬 수밖에 없고 또 이렇게 되면 경매 물건 증가, 또 가격 하방 수준을 더 끌어내리는 이런 악순환의 연결고리로 이어질 수 있기 때문에 사실은 필요한 게 바로 이 역전세난이고 이거를 특히 다른 대도시 중에서도 대구 지역은 절대 간과해서는 안 되는 가장 심각한 지역이 바로 대구다, 이런 말씀을 좀 드리겠습니다.
[김상호 사회자]
지금 구조적인 측면을 여러 개를 다 동시에 짚어봤을 때 앞으로 심화할 가능성이 더 크다고 보시는 것 같은데 그 중의 하나의 요인도 보자면 미분양 물량 아니겠습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
예, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
대구 지역 지금 미분양 물량 어느 정도 됩니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
지금 통계 데이터가 집계는 4월 기준으로 보니까 대구 지역은 약 1만 3,000개가 넘습니다. 반면에 서울 같은 경우에는 엄청 큰 대도시인데도 불구하고 1,000개가 조금 넘더라고요? 그런데 사실 이런 숫자만 놓고 본다면 다른 광역시들과는 비교할 수 없을 정도로 엄청나게 많다, 그런데 사실 이런 수치는 벌써 드러나고 있었어요. 2021년 3월 이후에 이 비선호 지역 아파트 단지들을 중심으로 해서 청약 경쟁률이 1대1 이하로 떨어지는 곳이 많았고 실질적으로 2021년도 하반기부터는 청약 경쟁률이 1대1 안 되는 곳이, 즉 1대1 넘는 곳이 손에 꼽을 수 있을 정도로 별로 없었다, 그래서 이런 미분양 물량이 누적되는 거는 사실은 2021년 상반기 이후부터 시장에서는 보고 있었다, 이렇게 볼 수 있고 그 상황은 아주 심각한 수준입니다.
[김상호 사회자]
지금 말씀 들어보면 여러 가지 이유 중에 우리 지역에서 공급이 과잉이 된 게 제일 큰 원인처럼 보이는데요. 이런 위기의 원인이 만약에 공급 과잉이라면, 지금 2021년 자꾸 말씀하셨는데 2021년에 대구시는 조례를 바꿔서 용적률 조례를 바꿨습니다.
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
네, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
이게 그 어떤 하나의 원인이 될 수 있을까요?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
네, 그렇습니다. 사실 이거는 그런 부분에 대해서 전체적으로 좀 본다면 사실 2013년 이후에 저금리 영향으로 이게 부동산 시장에 엄청난 돈이 들어왔습니다. 그게 2021년도까지, 그러니까 2013년부터 21년도까지 엄청난 돈이 부동산 시장으로 유입되었고, 부동산 시장이 부흥해서 시행사나 또는 지주작업체들이 공격적으로 지주 작업을 했습니다. 이런 과정에 엄청난 돈이 시중에 흘러나왔고 그 돈이 다시 부동산 시장으로 들어가면서 집값은 계속 상승했고 분양가 또한 많이 상승을 했었습니다. 그래서 한때는 대구 지역 전체가 아파트 사업 부지 현장이 아니냐 이런 얘기가 있을 정도입니다.
사실 이 시기에 중앙정부나 지방정부인 대구가 공급 물량을 조절할 수 있는 그 사업 부지가 제한적이어서 사실은 공급 물량을, 그러니까 사업 부지 양을 조절할 수 있는 사업 부지가 제한적이어서 사실은 제지할 방법이 거의 없었던 게 사실입니다. 그래서 또 물론 이런 시기에 정비 사업에 해당하는 재건축, 재개발 사업 또는 소규모 정비 사업에 해당하는 가로주택정비사업이나 소규모 재건축 사업도 이런 식에 부응해서 많이 진행되었고, 이러다 보니 공급량이 지금과 같이 엄청나게 많이 늘었던 건 사실입니다.
그런데 이런 시기에, 2020년도죠, 대구시가 도시계획 정비 조례라는 거를 개정을 해서, 주된 목적은 상업지역 안에 주상복합을 짓다 보니 이런 공급 과잉의 문제도 있지만 학교와 같은 기반 시설이 갖추어지지 않은 데에 따른 여러 가지 폐단이 발생한 겁니다. 그래서 다른 몇 개 지자체에서 시행을 했고 그래서 대구시에서도 도시계획조례를 개정하면서 단지 이 상업지역 지주들의 반발이 엄청 심했기 때문에, 왜냐, 그 개정 내용의 주요 골자는 상업지역의 주거용 부동산이 주상복합을 지으면 기존에는 최대 용적률을 1,000% 이상 적용을 했는데 조례 개정 이후가 되면 용적률을 450% 이하로 낮추게 되는 겁니다. 그러면 사업성이 현저히 떨어지기 때문에 상업지역 지주들은 반대할 수밖에 없었고 이런 것들을 무마하는 과정에 2020년 12월에 조례 개정을 하면서 2021년 5월 말까지 건축심의를 신청한 사업 부지에 대해서는 구 조례 적용을 한다는 경과조치를 뒀습니다. 그래서 그러다 보니 조례 개정과 동시에 상업지역 지주들은 너나 할 것 없이 전부 다 대도로변의 상업지역에 주거용 부동산인 주상복합을 짓게 됐고 그게 결국은 현재에 어떤 입주 물량이나 또는 미분양 물량에 엄청난 많은 영향을 주는 것 또한 사실입니다.
[김상호 사회자]
중요한 요인으로 지적할 수 있다 말씀하셨는데 그래서 대구시가 올해 1월 말에 신규 주택건설사업 승인 전면 보류라는 초강수를 꺼냈습니다. 그래서 이제는 그러면 신규 주택건설사업 이제는 안 된다는 얘기죠?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
예.
[김상호 사회자]
그러면 얼마나 다급하면 이런 조치까지 나왔겠습니까만 이 조치의 실효성, 그다음에 이 조치가 작동을 과연 지금 상황에서 어느 정도 효과를 낼 수 있을지, 교수님, 어떻게 보시는지요?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
사실 앞서 말씀드린 것처럼 올해와 내년에 입주 물량이 약 6만 호가 넘고 적정 물량의 4배가 초과하는 수준입니다. 더욱이 미분양 물량 또한 1만 3,000호가 넘기 때문에 사실 다른 도시와 비교도 할 수 없을 정도로 공급 과잉입니다, 사실상. 그런데 2021년도 하반기부터 청약 경쟁률은 1대1 이하로 떨어진 아파트 단지가 많았고 그래서 이 당시부터 사실은 시행사나 건설 회사들은 출구전략을 수립하고 있었던 게 사실입니다. 또한 이 아파트 관계자들 사이에서는 2001년 하반기부터는 금융이 대구를 떠났다, 즉 앞으로 아파트 개발 사업하기 어렵다는 게 시장의 지배적인 얘기였습니다. 그런데 이러한 환경 속에서 누가 사실 주택사업을 하겠습니까? 그런데도 대구시가 올해 1월 말에 이런 주택사업 승인을 전면 보이콧하는 거는 사실상 실효성이 없는 대책이지 않으냐···
[김상호 사회자]
너무 늦은 건가요?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
예, 저는 그렇게 생각하고 있습니다.
[김상호 사회자]
이미 너무 많이 나왔다···
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
그렇죠.
[김상호 사회자]
이런 조치 안 해도 지을 사업자 없었다···
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
맞습니다. 이미 출구전략은 다 정했고 떠날 곳은 다 떠났다, 이런 것입니다.
[김상호 사회자]
그러면 지금 우리 지역에 연관 수요, 그러니까 수요로 하는 공공 물량이 어느 정도가 되면 소화가 가능한 물량이다, 이런 걸 고려해 볼 때 지금 막상 미분양이 어느 정도 해결되고 지금과 같은 어떤 시장의 경색이 해결될 수 있는 정상화되는 시간, 어느 정도가 되면 될지, 정말 예측하기가 어려운 얘기이긴 합니다만 교수님의 의견은 어떠신지요?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
한 2009년도에 미분양 물량이 2만 1,000개가 넘는 게 소진되는데, 적정 이하로 소진되는데 4년이 걸리더라고요, 결과론적으로 보니까. 그럼 이걸 토대로 지금 현재의 공급 물량 과잉 숫자를 가지고 몇 년이 지나면 이게 소요될 것이다, 사실 예측하는 거는 무리가 따릅니다. 다만 지금 현재 대구 지역의 이런 미분양 물량, 또 입주 물량이 너무 과잉이다 보니까 이걸 이런 상황은 2009년도 그 당시보다 상황이 더 안 좋은 거는 사실입니다. 그리고 앞으로는 이런 공급 물량이 과잉되기 때문에 부동산 시장의 양극화가 더 심해질 수밖에 없다, 가령 신축과 구축, 또 도심과 외곽, 그다음에 역세권과 비역세권, 또 선호 지역과 비선호 지역 등으로 양극화가 좀 더 가속화 되고 그리고 당분간은 이런 수요자 우위 시장이 계속해서 형성될 수밖에 없다, 이렇게 생각하고 있습니다.
[김상호 사회자]
지금 어떻게 보면 전망, 우리 지역 부동산 전망이지만 부동산 시장 전체가 좋아지거나 나빠지거나 하는 이런 변화보다 더 주목해야 할 것은 구조적인 변화가 시작될 것이다, 이런 말씀을 주셨는데 그러면 지금 별로 선호하는 지역과 비선호 지역의 격차는 점점 더 심해지고 양극화되어서 부동산 시장을 하나의 그냥 다시 회복됐다, 안 됐다 이렇게 말할 수 있는 상황이 아닌 상황으로 진입할 가능성이 크다···
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
예, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
이런 상황이 되다 보니 주택시장의 부진, 이 미분양 생기고 그다음에 연쇄효과들이 있지 않습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
예, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
그러면 지역 건설사가 분양이 안 되고 그러면 리스크가 바로 나타나게 될 것 같은데 지역 건설사 리스크는 어떻게 되고 있습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
사실은 과도한 입주 물량 같은 게 건설사에 직접적인 영향을 주지 않을 것이고 다만 이 미분양 물량이 빨리 소진되지 않고 장기화한다면 이는 분명히 지역 건설사에 영향을 줄 수밖에 없습니다. 결국은 시행사나 시공사에 어떤 리스크가 전가될 수밖에 없는데, 최근에 지역의 어떤 건설사들 얘기를 들어보니까 우리 지역에서 아파트하고 오피스텔 짓던 어떤 중소업체가 있는데 직원들이 이 회사를 다 떠났다는 얘기를 실제 들었습니다. 이처럼 작업 여력이 취약한 하도급 위주의 중소형 지역 업체들 같은 경우에는 지금 부동산 경기도 안 좋은데 여기에 더해서 최근에 건축비까지 많이 상승해서 유동성 위험이 매우 커지고 있습니다. 그래서 지역의 어떤 하도급 위주의 중소형 건설사 같은 경우에는 사실은 부도 리스크도 이거는 절대 간과할 수 없는 그러한 상황이라고 볼 수 있습니다.
[김상호 사회자]
실제로 지금 나타나고 있는 현상들이 있습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
조금씩, 조금씩. 제가 볼 때 업체명을 여기서 거론할 수는 없지만 분명히 하도급 위주의 중소형 업체들이 부도가 났고 또 그렇게 자금 압박을 받는 곳이 한두 곳이 아닌 곳으로 들었습니다.
[김상호 사회자]
이게 도미노처럼 또는 서로 고리처럼, 사슬처럼 연결이 돼 있는 문제가 되어서 지역 건설사 리스크 생기면 바로 나타나는 현상이 금융권 위기 아니겠습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
맞습니다.
[김상호 사회자]
특히나 지역 같은 경우에 지역에서 건설 프로젝트를 일으키려면 주로 지역 금융권과 손을 잡고 했을 텐데···
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
맞습니다.
[김상호 사회자]
그럼 제2금융권, 특히나 많이 우려가 있다고 보도가 되고 있는 게 새마을금고가, 이런 금고형 금융기관들은 아무래도 취약하다 보니까 지역 금융권 위기 얘기도 나오는데 이건 어떻습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
사실 이 아파트 개발 사업으로 금융권은 먼저 토지를 확보하기 위한 토지 잔금을 치를 때 브릿지론을 해 주고 그다음에 이런 사업비, 금융비용 또 인허가 비용과 같은 자금 조달을 해 주는 사업비 대출도 해 주고, 그다음에 중도금 대출, 그다음에 준공 이후에 미분양이 나타나면 또 그런 거에 대한 아파트를 담보로 해서 담보대출을 하면서 상당한 이자 수입을 가져가는 것 외에도 이런 대출을 실행할 때마다 사실 취급수수료까지 챙겨가는 구조여서 실무에서는 아파트 개발 사업을 하면 금융권이 가장 큰돈을 벌어간다, 이런 얘기를 하곤 합니다.
더욱이 이런 각 대출을 실행할 때마다 이런 금융권은 토지나 건물을 어떤 담보로 한다거나 또는 시공사 보증까지 요구해서 안전장치를 걸어놓기 때문에 사실 이런 돈을 빌려주는 지역의 금융권의 리스크는 걱정할 수준은 아닙니다. 다만 최근에 대구 지역의 한 오피스텔에 집단 대출한 새마을금고 같은 경우와 같이 부실 사업장에 대출을 실행한 이런 자산 규모가 작은 금융기관 같은 경우에는 조그마한 외적 충격에도 뱅크런이 발생할 소지가 되게 높습니다.
그러기 때문에 지역 기반한 제2금융권 같은 경우에는 이런 재정건전성 점검 주기를 조금 축소해서 좀 면밀히 들여다볼 필요가 있다, 즉 이런 지역 기반한 제2금융권 중에서도 자산 규모가 적은 이런 곳은 지금도 절대 간과해서는 안 되고 이런 재정건전성은 수시로 들여다볼 필요가, 지금 상황부터는 우리가 관심을 가져야 한다. 이렇게 생각합니다.
[김상호 사회자]
정부에서, 중앙정부에서는 역전세난 때문에 이게 연쇄효과가 있으니까요, 전세금을 못 받아서 나가지도, 오도 가도 못하는 상황을 막기 위해서 집주인들한테 좀 나름 숨통을 트여주는 금융 정책을 생각하고 있는 것 같습니다. 정부의 금융 대응이 대출을 좀 쉽게 금융기관에서 받아서 그 돈 가지고 이렇게 전세금을 부족한 걸 메꾸거나 아니면 전세 차액만큼을 감당할 수 있는 걸 아마 해 주려고 하는 것 같습니다. 그 제도 이름이 전세보증금 반환 대출에 DSR 완화책이라고 이렇게 얘기되는데요. 쉽게 정부가 대출 좀 더 해 줄 테니까 그 돈 가지고 세입자들 나가는데 그 돈을 써라, 그러면 대출해 줄게라는 제도 같습니다.
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
예, 맞습니다.
[김상호 사회자]
제가 얘기한 게 맞는지···
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
예, 맞습니다.
[김상호 사회자]
이게 정말 효과가 있을 거라고 보시는지요? 어떻게 보시는지요?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
사실 앞서도 잠깐 말씀드린 것처럼 전세가 가장 대구 지역에 고점일 때가 2021년 6월부터 12월 사이였습니다. 통상 전세 계약이 일반적으로 2년 단위로 계약이 되기 때문에 올해, 즉 2023년 6월부터 12월까지가 가장 저점인데 사실은 전세가격이 가장 많이 떨어졌고 또 한국은행의 자료를 들여다보니까 그 당시 전세가격이 가장 고점일 당시에 갭투자가 가장 많았습니다. 그러면 무자본 갭투자도 가장 많은 시점이 가장 전세가격이 고점이었고 지금 현재 전세가격은 가장 많이 떨어졌고. 그런데 이 낙폭이 전국에서 대구가 가장 심합니다.
결과론적으로 이런 역전세난의 어떤 충격은 다른 어떤 도시들보다도 대구가 가장 심하다, 그러면 대구 입장에서 얘기한다면 지금과 같이 이런 역전세난을 그냥 방치한다면 사실은 엄청난 연쇄 반응을 일으켜서 부동산 시장을, 그 빙하기가 더 오래 지속될 수밖에 없다, 고로 저의 관점에서는 지금 현재 정부가 이런 전세, 역전세로 인한 시장의 여러 가지 연쇄 부작용을 이해한다면 지금이라도 사실은 전세보증금, 저 역전세난의 피해를 최소화한다는 측면에서 전세보증금 반환 대출을 할 때 한정해서 DSR을 완화해 주는 거는 저는 바람직하다, 이렇게 생각이 들고요.
실질적으로 이런 실수요자, 전세금을 반환받지 못해서 주거 이동을 제약받는 이런 실수요자들 위해서라도 사실 이런 규제를 제한적으로나마 DSR을 완화해 주는 거는 시급하고 아주 바람직하다, 저는 그렇게 생각하고 있습니다.
[김상호 사회자]
여러 가지 증빙할 수 있는 자료, 차액만큼 대출을 받아야하는 필요를 입증할 수 있는 자료만 있다면 최선을 다해서 실행을 해야지 지금 경색된 국면을 풀 수 있다는 말씀이신데요. 이번에 이런 여러 가지 역전세, 그다음에 깡통전세, 이런 얘기들이 있으면서 전세의 제도 자체에 대한 의문들, 이것이 과연 바람직한 제도인가에 대해서 여러 가지 말들이 있었고요. 최근에 원희룡 국토부 장관 얘기도 이제 전세제도라는 건 수명이 끝나지 않았나, 이런 얘기를 한 것 같습니다. 그래서 전세가 이제 집을 빌리고 하는 제도로서는 더 이상 기능을 못 할 것 같다는 예상도 있고 한데, 교수님 의견은 전세를 어떻게 보시는지요?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
사실 전세제도라는 게 오랜 기간 무주택자가 주택을 구입할 수 있는 희망 사다리 역할을 톡톡히 했다고 저는 생각하고 있습니다. 또한 지금과 같이 소득 양극화에 따른 주거 양극화가 심해진다면 실수요자들의 내 집 마련 기회는 줄어들 수밖에 없습니다. 그러기 때문에 오래된 이 제도인 전세제도를 폐지하는 것은 저는 바람직하지 않다고 생각합니다.
다만 최근에 불거진 이런 전세 사기의 어떤 폐단, 즉, 무자본 갭투자를 막는 방법, 그다음에 선의의 전세 세입자의 어떤 피해를 최소화하는 방법, 이런 것들을 이른 시일 내에 제도적으로 보완해서 이걸 정착한다면, 서둘러 보완책을 만든다면 오히려 그게 더 바람직한 방법이지 전세제도 자체를 이렇게 막는 거는, 폐지하는 거는 주거 이동의 희망 사다리를 막는 것과 똑같기 때문에, 폐지하는 거는 저는 바람직하지 않다, 이렇게 생각하고 있습니다.
[김상호 사회자]
나름의 아직도 긍정적인 역할을 충분히 할 수 있다고 보시는군요. 자, 금리 변동 추세, 이미 많이 올랐고요. 사실 금리 때문에 여러 영역에서 힘들다고 하지만 제일 힘든 것 중의 하나가 이렇게 주택 대출 받으면 단위가 커지지 않습니까? 그래서 금리가 올라간다는 거는 주택 구매, 그 다음에 전세금에 관련된 얘기들을 할 때는 금리 변동 폭이 굉장히 중요한 요소인데, 이 지점을 고려한다면 올해 하반기 부동산 시장, 내년까지 보신다면 대구 부동산 시장 전망은 어떻게 하시는지요?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
사실 올해 들어서 자금 조달 비용지수에 해당하는 코픽스 지수가 하락하고 있고, 또 그리고 주택담보대출 하락하면서 주택담보대출이나 전세 대출금리도 5대 은행을 중심으로 하락 추세를 보이고 있습니다. 이로 인해서 최근에 금리 정점론이 확산하면서 실수요자들이 급매물 위주로 이제 소화를 하면서 지역의 어떤 매매 거래량이나 전세 거래가 최근 증가한 걸로 분석되고 있습니다.
그렇지만 앞서 말씀드린 것처럼 대구에 지금 다른 효과, 비교할 수 없을 정도의 많은 어떤 미분양 물량, 또 거기에 대해서 올해, 내년 합쳐서 계속 말씀 드리지만 적정 수준의 4배가 초과한 입주 물량이 지금 쏟아지고 있습니다. 고로 당분간은 이런, 그러니까 금리 정점이 설령 되고 또 실제로 이루어진다고 하더라도 사실은 당분간은 가격 반등을 기대하기 어려운 매수자 우위 시장이 계속해서 지속될 것이다, 저는 시장을 그렇게 보고 있습니다.
[김상호 사회자]
올해는 물론이고 내년 말까지도 사실은 좋은 시장은 안 될 것이다, 오늘 교수님 보고 나눈 얘기에서도 이미 그 얘기만 해도 불확실성이 너무나 크다는 걸 확인 할 수 있었는데요. 이런 불확실한 시장 상황이라고 하더라도 여전히 주택이 필요한 실구매 수요자는 있고요. 세입자가 또 다른 주택으로, 더 나은 주택이든 자기 경제 사정에 맞춘 세입자 이동, 또 일어날 수밖에 없지 않습니까? 이런 상황에서 실구매자, 그리고 세입자들에게 조언해 주신다면 끝으로 어떤 조언을 하시고 싶은지 말씀 듣고 오늘 마쳐야 할 것 같습니다.
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
네, 사실 실수요자에게는 다시 오지 않을 좋은 기회가 바로 지금이라고 저는 생각을 합니다. 엄청나게 많은 공급 물량이 쏟아지고 있고 또 가격 또한 아주 매력적이라고 생각을 합니다. 그래서 실수요자분들이라면 본인의 라이프스타일에 맞춰서 거주지를 선택하는 것도 아주 좋은 방법이다, 좋은 시기다, 이렇게 생각합니다.
만약 대출을 받아서, 받아야 하는 상황이라면 무작정 시중은행을 찾아가시기보다는 주택금융공사 같은 곳에 가서 정책모기지 상품을 한 번 찾아보고 또 정책모기지 상품, 정부가 지원하고 보증하는 정책모기지 상품에 해당이 안 되는 사람 같으면 금융감독원에 가시면 '금융감독원 금융상품 한눈에'라는 홈페이지가 있습니다. 거기 들어가면 각종 대출에 대한 금리 조건이라든지 상환 방법을 비교를 할 수 있습니다. 그래서 그런 것들을 찾아서, 나에게 맞는 대출상품을 찾아서 여기에 한 번 이번 기회를 살려보는 것도 좋은 방법이라고 생각이 들고요.
또 세입자분들, 전세 세입자분들 같은 경우에는 전세 보증보험 관련한 보험 상품에 무조건 가입하는 게 좋고 수수료가 조금, 100만 원 미만의 5, 60만 원 대의, 평형대에 따라 다르지만, 아까울 수도 있지만 전세보증금 반환 보증에 대해서는 꼭 가입하시는 게 좋고, 당연히 확정일자는 받아두거나 또 필요하다면 전세보증금 등기도 해두는 게 좋겠습니다.
그리고 세입자 같은 경우에는 전세 계약 같은 임대차계약을 하기 전에 이게 불법 무허가 건축물인지, 그다음에 시세가 어떤지, 그리고 선순위 권리가 어떻게 돼 있는지, 그다음에 임대인의 세금 체납 여부가 있는지, 없는지 등에 대해서도 필히 확인 과정을 거쳐서 임대차계약을 실행하는 게 좋지 않나 이렇게 생각합니다.
[김상호 사회자]
네, 이번 주 토크 와이드 이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수 모시고 대구 부동산 시장 같이 점검해 봤습니다. 고맙습니다.
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
네, 수고하셨습니다.
